A legnagyobb, közel 20 százalékos áresés ezzel szemben Komárom-Esztergom és Borsod-Abaúj-Zemplén megyékben történt. Talán nem véletlen, hogy a hátulról a harmadik helyezett Fejér megyével együtt ezek a térségek hazánk hagyományos ipari övezetei, ahol a válságban több tényezős – például a lakáshitel-felvételhez, így a hosszú távú elköteleződéshez kapcsolódó – bizonytalanság az átlagosnál jobban hathatott. Összességében a válság alatt a regionális árolló kinyílt: a legolcsóbb és legdrágább megyék közti átlagár-különbség a 2008-as 2,2-szeresről 2013-ra 2,8-szorosra nőtt.
Ami Budapestet illeti, az átlagár minden kerületben csökkent a válság öt éve alatt. A a leginkább értéktartó kerületeknek a XI. és a II. bizonyult, ahol csupán 2-3 százalékkal csökkentek az átlagárak. A harmadik helyen a XII. kerület áll, tehát a dobogót budai kerületek foglalják el. A másik véglet, 20 százalékot meghaladó áreséssel a XXI., XVII., valamint a XV. kerületek. A legolcsóbb és legdrágább kerületek közti árolló – csakúgy, ahogy a megyék esetében is említettük – kinyílt 2008 és 2013 között. Az öt éve még 1,9-szeres különbség tavaly a 2,3-szorosára nőtt. A két szélsőérték a II. kerület 333 ezer forinttal négyzetméterenként, illetve a XXI. kerület 146 ezerrel.
A válság „kedvező hatásaként", a lakásárak csökkenése és a növekvő keresetek miatt 2009 óta folyamatosan javul a lakásár/jövedelem elméleti mutatószám, amely azt jelzi, hogy hány évi nettó átlagjövedelmet kell teljes egészében félretenni egy átlagos – a tavalyi eladások alapján kerekítve 60 négyzetméteres – lakóingatlan hitelfelvétel nélküli megvásárlásához. „Míg 2003-2004-ben, a lakáspiaci boom csúcsán 9,5-10 év volt a vizsgált érték, ez a válság elejére 8,5 évre, majd azóta – a csökkenő áraknak és a növekvő kereseteknek együttesen köszönhetően – alig 6 évre esett" – mondja Valkó Dávid. Hozzáteszi: regionálisan, megyei szinten itt is nagy eltéréseket lehet tapasztalni.
Budapesten kellett például 2004-ben a leghosszabb időt, 10,8 évet – azaz nagyjából 10 év 10 hónapot – spórolni egy átlaglakáshoz, tavaly viszont már csak nagyjából hat év félretett jövedelmére volt szükség a lakásvásárláshoz. Tavaly Nógrádban volt legalacsonyabb az elméleti lakáshoz jutási idő: a megyék közül a legalacsonyabb átlagárnak köszönhetően itt csupán 3,5 év spórolásra van szükség ingatlanvásárlás előtt. A másik véglet Somogy megye, ahol a megyék közül a legmagasabb átlagár átlag alatti jövedelemmel párosul. 2004 és 2013 között a legnagyobb javulást különben Budapest érte el, ahol 4,7 évvel (nagyjából 4 év 8 hónappal) csökkent a lakáshoz jutási idő. A fővárosban 2004 óta az árak az átlagnál jobban csökkentek, ellenben a jövedelmek az országos átlag felett emelkedtek. Somogy megyében ugyanakkor csak nagyjából öt hónappal, 9 év körülire rövidült ez az időtáv.
„Az idén eddig megjelent, az első hónapok kedvező tapasztalatairól szóló lakáspiaci híreket olvasva az elmúlt évekhez képest alaposabb okunk van abban reménykedni, hogy 2014-ben végre trendforduló következhet be. Öt év visszaesés és stagnálás után a forgalom növekedésnek indulhat, a lakásépítések volumene pozitív irányban mozdulhat el, illetve – időben ezekhez képest késleltetve – az átlagos árszint emelkedhet" – véli Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Az okok sokrétűek: az alacsony árak, valamint a kedvező hitelkamat-szint, a magas hozamú befektetési lehetőségek, illetve az emelkedő reáljövedelmek mind pozitív irányban hathatnak. Mindezek mellett egy további, kevésbé megfogható kereslet-élénkítő tényező lehet az évek óta százezres nagyságrendűre duzzadt, „normális" életmenetből származó elhalasztott kereslet aktivizálódása.
A hitelfelvételi hajlandóságot minden bizonnyal erősíti, hogy az új lakáshitelek átlagos kamatszintje tovább mérséklődik. A hitelfelvételi kedv erősödését már most is lehet tapasztalni. „Míg 2013 elején az általunk közvetített ingatlanok körülbelül negyede volt hitelből finanszírozott, addig jelenleg már majdnem minden harmadik ingatlant vásárolják meg hitelből" - mondja Kosztolánczy György, az OTP Ingatlanpont országos ingatlanközvetítő-hálózat ügyvezető igazgatója. Hozzáteszi: ezt a tendenciát azonban még előre nem látható mértékben változtathatja az MNB tervezett hitelkihelyezési szigorítása. „A kedvező kamatkörnyezet következtében mindenesetre arra számítunk, hogy nagy számban jelennek meg a piacon a befektetési célú vásárlók is, lakáskiadással ugyanis 5-7 százalékos adózott és amortizációval korrigált hozamot is el lehet érni, ami mostanában kimondottan versenyképesnek számít" – teszi hozzá. Az ingatlanok várható értéknövekedése szintén előnyössé teszi most a befektetési célú lakásvásárlást.
Így érintette a válság a régiós országok lakáspiacait
„Jellemzően azoknak az országoknak a lakáspiaca sínylette meg erősebben a válságot, ahol a – részben az EU-csatlakozási várakozások fűtötte – külföldi kereslet korábban árbuborékot eredményezett, másrészt a forgalom visszaesése inkább a hitelek iránt erőteljesen csökkent kereslettel hozható összefüggésbe” - derül ki az OTP Jelzálogbank nemzetközi ingatlanpiaci kitekintéséből, amely Magyarországon kívül azoknak a régiós országoknak az ingatlanpiacát vizsgálta meg, amelyekben jelen van az OTP. Bulgária, Románia és részben Horvátország tengerparti és nagyvárosi ingatlanjai például egészségtelenül magasra verték fel az országos átlagárat, így a válság bekövetkezte után nagy volt az értékvesztés. A csökkenő hitelkereslet hatására emellett Bulgáriában például 61, hazánkban 55, Ukrajnában 45 százalékkal csökkent az adásvételek száma 2007-től 2012-ig. Ami a jelent illeti: Horvátország, Szerbia és Románia még lábadozik, ám bizonyos mutatókban, Szlovákiában már vannak pozitív jelek, míg Bulgáriában egyértelműen élénkül a lakáspiac. A régió pozitív folyamatait rögzítve pedig talán Magyarországon is erőteljesebben bízhatunk abban, hogy 2014 végre tényleg a trendforduló éve lesz.
