Tényleg jobban megéri albérletezni a lakásvásárlás helyett

Ő e téren nem a magyar szokások rabja. A devizahitelek tömeges bedőlése óta egyébként is egyre többen választják az albérletet: vagy mert kevésbé kockázatosnak érzik, vagy mert erre kényszerültek.

Örök dilemma: vajon ez a jó megoldás, vagy az ingatlanvásárlás? Különösen fontos lehet most a válasz azoknak, akik három gyermeket vállalnának tíz év alatt, és ennek fejében 10+10 millió forint vissza nem térítendő állami támogatást és a családi otthonteremtési kedvezménnyel (csok) kedvezményes kamatozású lakáshitelt vennének fel.

Azért, hogy segítsük a döntést, megnéztük egy budapesti és egy debreceni 90 négyzetméteres új építésű lakás esetében, hogy a jelenlegi kamatszint mellett, két átlagkeresettel – azaz fejenként havi nettó 166 ezer forinttal – rendelkező felnőtt mekkora havi költséggel szembesülne, ha ingatlant vásárolna, illetve, ha albérletbe költözne. Számításainkhoz – amelyek szükségképpen jelentősen leegyszerűsítenek bármilyen egyéni pénzügyi és döntési helyzetet – a Bankráció kalkulátorát használtuk.

A megtakarítást elviszi a felújítás

Az eredmények magukért beszélnek: egy ilyen méretű, kiemelt területen lévő fővárosi lakás ára jelenleg 49 millió forint körül van, míg havi bérleti díja 250 ezer forint.

Ahhoz, hogy az ember hitelt kapjon egy ilyen értékű ingatlan megvásárlásához, legalább 30 százalék önerőre – azaz 15 millió forintra – van szükség, amit a megtakarításaiból vagy korábbi lakása eladásából fedezhet. Húszéves futamidővel számolva így is 34 millió forint hitel nyomja majd a vállát. Ezt azonban egy átlagfizetés mellett valószínűleg egyetlen banktól sem kapná meg, így a kikalkulált havi 220 ezer forintos törlesztőrészlet is csak egy idevetett szám marad.

Ha az illető valahogy előteremt 20 millió forint önerőt, a 29 milliós hitelösszeghez kapcsolódó törlesztő már „csupán" havi 180 ezer forint, ennél 5 millióval magasabb önrésznél pedig további 30 ezerrel csökken. Azaz gyakorlatilag minden megoldás kedvezőbb, mint a havi 250 ezer forintos albérlet – látszólag. Húsz év alatt ugyanis legalább egyszer mindenképpen fel kell újítani a saját lakást, ami többmilliós tétel. Azaz a 250 ezres bérleti díj és a legmagasabb, 220 ezres törlesztő közötti különbséggel évente megspórolt legalább 360 ezer forint azonnal megy a levesbe.

Debrecenben egy 90 négyzetméteres új lakás ára körülbelül 25,5 millió forint, de a cívisvárosban az albérlet is lényegesen olcsóbb, mint Budapesten – havonta mindössze 100 ezer forint. A lakásra vágyóknak a banki hitelhez a vételárból legalább 7 millió forintot kell felmutatniuk. A  fennmaradó 18 millió forint törlesztőrészlete 115 ezer forint lenne. Aki emelné a tétet, és előteremt 15 millió forint önerőt, a 10,5 milliós kölcsön összegét, húszéves távlatban havi 65 ezrenként törleszthetné.

Ha igényli a három gyermek vállalása esetén járó csokot is, a támogatás révén a hitel gyakorlatilag lenullázható. Alternatív megoldás az önerő 7, a hitel 8,5 millió forintra csökkentése – így a lakásvásárlás havi 50 ezer forint törlesztővel megúszható.

Ingó piac: az utóbbi hetekben minden a feje tetejére állt

Miközben a válság évei alatt nem volt ritka az olyan kertes ház vagy lakás, amelynek valamelyik ablakán évekig ott fityegett az Eladó tábla, mert a tulajdonosoknak többszöri jelentős árcsökkentés ellenére sem sikerült vevőt találniuk, az elmúlt mintegy két év országszerte jelentős változásokat hozott.

Az alacsony jegybanki alapkamat, az egyre optimistább várakozások, a devizahitelek kivezetése és az évekig halasztott vásárlások mintha egyszerre kezdtek volna hatni, aminek eredményeként a budapesti belvárosi kerületekben nemcsak a külföldi befektetők jelentek meg ismét, hanem a belföldi vásárlók is. Bár eleinte csak a frekventált utcákban, környékeken szöktek fel az árak, az emelkedés lassan átgyűrűzött a körúton túlra, a külső kerületekbe, ráadásul a vidéki városokban is egyre inkább emelkedtek az árak.

A fővárosban, az egyetemvárosokban és néhány speciális munkaerőpiaci vagy turisztikai helyzetű településen tavaly az albérleti díjak is elkezdtek elszállni – igaz, ebben szerepe volt az új közösségi szállásfoglalási őrületnek, az Airbnb-nek is.

Összességében a piaci pezsgésre sok év után végre egyáltalán nem lehetett panasz. Ekkor érkezett az új családtámogatási rendszer és az áfacsökkentés híre, ami ismét a feje tetejére állított mindent: mindössze néhány hét alatt megugrottak az új lakások árai – miként a legfrissebb elemzések és tanulmányok szerint a telekárak is –, miközben a használt lakások szintén tovább drágultak. A kormányzati kommunikáció szerint mindez csak egyszeri korrekció a piac részéről – legalábbis ami az új ingatlanok, azaz a potenciális csokosok leen­dő otthonait illeti. Az ingatlanpiaci hullámhegyek és -völgyek azonban eddig sem ahhoz igazodtak, hogy mit mondott az aktuális kormány.

Kockázatok és melléfogások

Az ingatlanokkal kapcsolatos hosszú távú becslésekkel azért érdemes különösen óvatosan bánni, mert gyakorlatilag lehetetlen figyelembe venni minden olyan tényezőt, amelynek változása jelentősen módosíthatja a végeredményt.

A devizahitelek dömpingje idején a kölcsönért folyamodók döntő többsége – valójában egyébként az állam és a bankok – is megfeledkeztek arról, hogy bizony előállhat olyan (világ)gazdasági helyzet, ami drasztikusan megváltoztatja az alapkamat szintjét, a forint árfolyamát, így a havi törlesztőrészlet összegét is. Azaz néhány hónap alatt családok, egzisztenciák kerülhetnek veszélybe.
Egy ingatlan értékét számos más, a makrogazdasági és a finanszírozási háttértől független tényező is alakítja. Ilyen a karbantartottság szintje, a szomszédok viselkedése – legyen szó segítőkész vagy éppen házsártos lakókról –, a környező utcák állapota is. A tömegközlekedési lehetőségek és azok változása szintén lényegesen befolyásolja a befektetés értékét.

Budapesten és a nagyvárosokban egyre inkább szempont az is, hogy az adott ingatlan parkolóövezetben fekszik-e vagy sem.
Gyors és drasztikus hatása lehet a lakásárakra és azok eladhatóságára egy-egy nagyobb – és például kvalifikált új munkahelyek százait kínáló – cég letelepülésének. Sőt, még annak is, hogy az adott vállalat társadalmilag elfogadott tevékenységet végez-e, vagy netán egy környezetszennyező anyagokat kibocsátó, zajos gumigyártó vagy vegyi üzem, amelynek környékén a nap 24 órájában járnak a teherautók.

Ezek a tényezők pedig előreláthatatlanok. Még az olyan frekventált és különösen drága környékeken is, mint a budai Váré, ahol hamarosan két minisztérium – és a tárcák alkalmazottainak – beköltözése boríthatja fel az ott lakók mindennapjait.