1991-ben a korábban tanácsi ingatlankezelésben lévő állami lakóépületek túlnyomó többsége önkormányzati tulajdonba került. De mindenki tulajdonos szeretett volna lenni, különösen azért, mert a lakásbérlők fillérekért jutottak hozzá a lakásaikhoz, a helyiségeket pedig az akkor iszonyúan magas hitelkamatokkal szemben még mindig az 1969-es rendelet szerinti pénzügyi feltételekkel lehetett megvenni.
A törvény a lakásbérlők mellett a helyiségbérlőknek is adott elővásárlási és vételi jogot. Vételi jog illette meg azt a helyiségbérlőt, akinek 1994. január 1-jén határozatlan időre szóló bérleti szerződése volt. E joggal 1996. december 31-ig élhetett. Ha nem élt vele, 1997. január 1-jétől egy éven át annak a társasháznak bármelyik vagy valamennyi tulajdonosát illette meg e jog, amelyben a helyiség volt. A lakástörvény szerint a vételárat és a részletfizetési kedvezményt is az adott önkormányzat rendeletében kell meghatározni.
De a törvényben előírtakat megszegve 1994. január 1-jéig egyetlen önkormányzat sem alkotott bérleti, illetve elidegenítési rendeletet. Az Alkotmánybírósághoz (AB) fordultak, amely kimondta, hogy a helyiségek az önkormányzatok vállalkozási vagyonát képezik, ezért őket vételi joggal megterhelni alkotmányellenes. Az elővásárlási jogról, a felmondási moratóriumról és időről szóló szabályokat azonban alkotmányosnak találta.
1995 áprilisában az elsők között alkotott helyi bérbeadási rendeletet a Belváros-Lipótváros Önkormányzata. Ez a rendelet a jellemzően évek, évtizedek óta a bérleményekben működő vállalkozásokra nézve nagyon méltánytalan volt. E rendelet leképezése képpen aztán sorra jelentek meg hasonló tartalmú jogszabályok más budapesti kerületekben és más városokban is.
A bérlők biztonságot keresetek, amit alapvetően a tulajdonjog megszerzésével lehetett elérni. A tömeges felháborodás és a védtelenség érzete vezetett oda, hogy 1995 nyarán országos szervezetként létrejött a Helyiségbérlők Egyesülete. Taglétszáma fél éven belül 1100-ra nőtt.
A bérlői érvek között szerepelt, hogy a bérleti szerződéseknek eleget tesznek. Ezen felüli elvárásokat az önkormányzatok nem támaszthatnak. Ha végre tulajdonosok lehetnének, nem lennének illegális albérletek. Az önkormányzatok a bérleti díj beszedésén kívül mást nem csináltak. A bérleti jogok piaca egyre kedvezőtlenebb, hiszen a felmondási moratórium megszűnésével az önkormányzatok akkor mondanak fel, amikor akarnak. Előre kódolható, hogy mindez a korrupció melegágya lesz: piaci résztvevők az önkormányzatokat versenytársaik kiszorítására, a kiszemelt helyiség megszerzésére fogják felhasználni.
Látszott, hogy az önkormányzatokat egyedül a bevételnövelés motiválja, és a gyors pénzre nem a bérleti díjból, hanem a vételárakból számíthatnak. 1996-ban hosszas viták, alkudozás és együtt munkálkodás után megszületett az ország első elidegenítési rendelete.Belváros-Lipótváros Önkormányzata elhatározta, hogy meghatározott feltételekkel eladja helyiségeit azoknak a bérlőknek, akik bejelentik igényüket, és akikkel nincs jogvitája, akik nem tartoznak neki, és engednek a bérleti díj visszamenőleges emelésének. A rendelet kimondta, hogy a bérlőt egyösszegű azonnali fizetés esetén a forgalmi értéknek megfelelő vételárból 30 százalék kedvezmény illeti meg.
Az V. kerület készíttetett egy úgynevezett értéktérképet. A kerület egyes övezeteit, épülettömbjeit, épületeit így árazta be. Az értékek egyrészt magasabbak voltak a piacinál, másrészt statikussá váltak, mert nem igazodtak a piaci változásokhoz. Az eseti értékeléseket végző ingatlanforgalmi szakértők az értékeket korrigálták a helyiség műszaki állapota szerint a konkrét ügyekben. Ez a módszer felfelé tolta az árakat, és ezzel némiképpen ellensúlyozta az árkedvezményt. 1997-ben és az azt követő néhány évben mintegy 800 üzletet adtak így el.
Belváros-Lipótváros Önkormányzata 2007-ben hatályon kívül helyezte addigi rendeletét. A részletfizetést kizárta, de a 30 százalékos árkedvezményt némi változtatással fenntartotta. Némileg homályos megfogalmazású rendelkezéséből első olvasatra úgy tűnhet, hogy a visszamenőlegesen emelt bérleti díj meg nem fizetése csak az árkedvezményt zárja ki, a vétel lehetőségét nem. A rendelet egyéb szabályaiból azonban kiderül, hogy egyáltalán nem szerződnek azzal, akivel jogvitájuk van – például a visszamenőlegesen magasabb díjról. Álláspontom szerint a rendeletet a józan észnek megfelelően, a korábbi szabályok szellemiségével ötvözve úgy kell értelmezni, hogy a bérlőket illető árkedvezmény általános jellegű, megillet minden bérlőt. Nézetem szerint a kedvezményes vételárak tehát friss bérlők esetében sem ütköznek a helyi rendeletbe.
Az, hogy a vevőnek nagyon előnyös, ha előbb bérlővé válik, nyilvánvaló. Spórol 30 százalékot. Ha az önkormányzat előtt ismert, hogy a bérleti jog létesítése csupán a helyi elidegenítési rendelet megkerülését szolgálja, az baj. A helyiségek eladása azonban nem kifogásolható. A privatizációnak folynia kell. A helyi jogszabályok hibája csak annyi, bár ez sem kevés, hogy nem képesek megakadályozni, hogy a szemfüles vevők és segítőik megkerüljék őket. Az, hogy okozza-e a kedvezményes vételár a nemzeti vagyon sérelmét, nem a pongyolán szövegezett, meggondolatlan rendelettől, hanem attól függ, hogy alacsonyabb-e az aktuális forgalmi értéknél.
A hírek szerint előfordult, hogy olyan személy kapott árkedvezményt, akit a bérlő jelölt ki maga helyett az elővásárlási jog gyakorlására. Ehhez mindenekelőtt az kellett, hogy az egyébként bérbe adott helyiségre olyan személy tegyen vételi ajánlatot, aki annak nem bérlője. A bérlő csak ilyen esetben gyakorolhatná elővásárlási jogát, és csak ilyen esetben teheti meg, hogy a vételre mást jelöl ki. A kijelölt személy azonban ettől még nem válik bérlővé. Árkedvezményt viszont más, mint az adott helyiség bérlője, nem kaphat. Ha kapott, azért nem lehet a felelősséget a rendeletre és a törvényekre tolni. Az, hogy a nemzeti vagyon sérült-e, attól függ, hogy a kedvezményes vételár eléri-e a forgalmi értéket, vagy a veszteséget más előny kompenzálja-e. Ez is ingatlanforgalmi kérdés, és a jogi felelősség is alapvetően ettől függ.
Látszott, hogy az önkormányzatokat egyedül a bevételnövelés motiválja, és a gyors pénzre nem a bérleti díjból, hanem a vételárakból számíthatnak.
A szerző a Helyiségbérlők Egyesületének volt elnöke
*
A Fórum oldalon megjelenő vélemények nem feltétlenül tükrözik a szerkesztőség álláspontját.
A szerkesztőség fenntartja magának a jogot, hogy a meg nem rendelt kéziratokat rövidítve és szerkesztve közölje a lap nyomtatott vagy online változatában.
