Megdöbbentő, de nem váratlan helyzetképet tárt fel a Központi Statisztikai Hivatal nemrég közzétett, a tavalyi lakásépítési piac adatait összegző jelentése. E szerint 2010-ben 20 823 új lakás épült, ami 35 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, miközben 39 százalékkal visszaesett a lakásépítési engedélyek száma. A tavaly beadott 17 353 engedélykérelem –aminek a korábbi évtizedek trendjét alapul véve várhatóan a 70 százaléka fog megvalósulni – másfélkét éven belül újabb történelmi mélypontot vetít előre a lakáspiacon. Újabbat, mert hogy már a tavalyi is abszolút mélypont, ráadásul több tekintetben. Az építések száma, vagyis a tavaly használatba vett mintegy 20 ezer új lakás kevesebb, mint a fele az öt-hat évvel ezelőttinek, gyakorlatilag annyi, mint amennyit a kilencvenes évek végén adtak át. Tavaly fordult elő először az, hogy az építési engedélyek száma alulmúlta a használatbavételiekét – mutat rá a KSH a további lejtmenet előjeleire.

SZERÉNY AZ UTÁNPÓTLÁS

A legnagyobb budapesti lakásépítő cég, a Cordia-csoport elemzése szerint a 2010-es év már a konszolidáció jegyében telt a lakáspiacon. A válság előtti építési láz hevében elindított lakásépítési projektek utóhatásaként nemrég még jelentős készlettel küszködtek a beruházók. Más oldalról nézve úgy is megfogalmazható, hogy a megszigorított hitelfeltételek és a fokozódó munkanélküliség miatt megcsappant potenciális vevőkör nemrég még igen gazdag kínálatból válogathatott.

A lakásépítő cégek és az elemzők már egy ideje hangsúlyozzák: az enyhén, de folyamatosan élénkülő kereslet hamarosan felszívja az utánpótlás nélkül egyre szűkülő kínálatot, ami valós lakáshiányhoz vezethet. Ezt persze nem úgy kell érteni, hogy aki új lakást tud és szeretne vásárolni, az nem talál egyetlen eladó ingatlant sem, a hiány egyelőre a választék drasztikus szűkülését okozza csak. Nevezetesen azt, hogy az igazán jó helyen lévő, jó beosztású, minőségi anyagokból épült, jó árú ingatlanokat egyre inkább csak a tervezőasztalról lehet megvásárolni, amelyeket régóta árusítanak, azok többnyire a korábbi tömegtermelés „melléktermékei”, vagyis nem a minőségi, hanem a mennyiségi keresletre épültek.

A Budapesti Lakásprojekt Adatbázis felmérése szerint a legtöbb új lakást tavaly a XIII. kerületben adták el, ami nem meglepő, illetve nem jelent fordulatot, mert a válság előtt is sok, különböző kategóriás beruházás helyszíne volt e jó adottságú, a vevők által is keresett kerület. A XI. kerület a tavalyi újlakás-értékesítési toplistán a második helyen szerepel, megelőzve a szintén népszerű Zuglót, pontosabban a XIV. kerületet. Az adatbázisban a negyedik legjobban teljesítő kerület a IX., amit a IV., a X., a VIII. és az I. kerület követ.

SEGÍTSÉGRE VÁRNAK

A válság által átírt lakáspiac új vonásai immár egyre markánsabban kivehetők. Amint azt a Cordia elemzése is jelzi, a projektek korábbi, átlagosan 100 körüli lakásszáma 15-re csökkent, vagyis eltűntek a piacról a nagy volumenű építkezések. Az óvatos, a keresletre szabottan fejlesztő beruházók azonban úgy látják: érdemi változást az állami szerepvállalás vagy legalább a tartósan alacsony jegybanki alapkamat, konkrétan a jelenleginél olcsóbb lakáshitelek hozhatnának.

A hitelpiac egyelőre még árnyéka sem önmagának. Mint az FHB lakásárindexéből kiderül, az új hitelkihelyezések mértéke a válság előtti szint ötödét sem éri el. Az újonnan felvett forinthitelek átlagos hiteldíja ugyan kedvezőbb képet mutat, mert a pénzintézetek mérsékeltebb kezdeti kamatozású termékeket ajánlanak. A teljes lakosságra vetített hitelállomány viszont nem csökken a svájci frank erősödése miatt, így a devizahitelesek adóssága nem mérséklődik.

A lakáspiac kifulladása már 2008 elején elkezdődött, az árak csökkenése azonban csak a válság kitörése után vált szembetűnővé. Az FHB adatbázisa szerint 2007 végéhez képest nominálisan 15 százalékkal, reálértékben viszont 26 százalékkal estek az árak 2010 végére. A tényleges árcsökkenés ennél még magasabb is lehetett volna, de a szerény keresletet látva a magánszemélyek inkább elhalasztották a lakásértékesítést. A kivárás persze a vevőkre is jellemző, a piacra nagyban rányomja bélyegét egyfajta pszichózis: a potenciális vásárlók tartanak a jövőtől, és nem mernek hosszú távon eladósodni.

TÚL A MÉLYPONTON

Harmati László, az FHB Bank üzleti vezérigazgatója úgy véli, az idei szjaváltozások javíthatják a hitelfelvételi kedvet, főként akkor, ha azokhoz javuló foglalkoztatási trend is társul. A piac lassan mozdul, és elkelne némi állami ösztönzés a kereslet élénkítéséhez. A lakásépítések terén gyors eredmény azonban biztosan nemmutatkozik majd, hiszen ha már most intézkedne a kormány, akkor is legalább egy-másfél év múlva jelentkezne annak hatása. A lakásfelújításokat és lakásforgalmat viszont gyorsabban lehetne élénkíteni. Ugyancsak a későbbiekben hozhat változást a lakástakarékok állami támogatásának bővítése, ami ugyanakkor fontos eszköz az öngondoskodás fejlesztésére is – tette hozzá. Most sokan pesszimistábbak, mint azt a valós helyzet indokolná –szögezte le Harmati –, a részpiacokon már van némi fellendülés ugyanis, és az idei évre, az előjelekből ítélve már átlagosan 2 százalékos lakásár-emelkedés is bekövetkezhet.

A lakáspiaci hangulat a GKI Gazdaságkutató Intézet és az Ingatlan és Befektetés szakfolyóirat közös elemzése szerint még borús, bár az utóbbi negyedévben már legalább nem lett rosszabb. A mélyponton a lakosság már túljutott, igaz, a közeljövőbeli tervek szerint inkább a lakásfelújítási piacon érdekeltek számíthatnak forgalombővülésre. A GKI felmérése azt mutatja, hogy lakást venni biztosan és valószínűleg is kicsivel többen terveznek már, mint egy negyedévvel korábban, de ez az elmozdulás még nem nevezhető érdeminek. Egyelőre sokan döntenek úgy, hogy inkább felújítják régi lakásukat, mintsem belevágjanak egy új vagy másik vásárlásába. Aki mégis megteszi, bizton számíthat arra, hogy most jó vásárt csinál. Az árak további csökkenésére számítani immár hiábavaló mind az új, mind a használt lakások piacán.

A LÉT A TÉT AZ ÉPÍTŐIPARBAN

A Mapei Kft. állt az élére annak a több mint hetven cég által támogatott kezdeményezésnek, amelynek lényege, hogy az építőiparban érdekelt kereskedők, kivitelezők és építtetők közösen tesznek saját jövőjük érdekében. Az összefogás szándéka a néhány hete tartott Építőanyagés Burkolatkereskedők Konferenciáján fogalmazódott meg, mindjárt annak szándékával, hogy a megváltozott piaci helyzethez és igényekhez ötletekkel, képzésekkel és hasznos tanácsokkal tudjanak alkalmazkodni az üzleti partnerek. A Mapei felmérése szerint az idei évet döntőnek tekintő piaci szereplők a legfontosabb problémáknak a kintlévőségek kezelését és a tartozások behajtását, az egyszerű és hatékony marketingeszközök hiányát tartják, és nem utolsósorban azt, hogy a kollégák megfelelő motiválása gyakran jelent nehézséget a vezetők számára. Az egyedülállónak tartott összefogástól az érdekeltek azt remélik, hogy annak keretein belül, egymást segítve javíthatják versenyképességüket, no meg eredményesebbé tehetik saját üzletüket.