– 2010-ben mi várható az ingatlan-finanszírozás területén.

– A legmarkánsabb változás az idei évben a forintkamatok csökkentése. Az 5%-ot közelítő jegybanki alapkamat lehetővé teszi, hogy a forintalapú jelzáloghitelek versenyképesek legyenek a devizaalapú hitelekkel. Nekünk már most is van olyan, három évre fix törlesztőrészletet garantáló forint lakáshitelünk, ami kedvezőbb, mint a piacon elérhető hasonló eurós hitelek. Az ügyfelek szempontjából fontos, hogy aki vásárolni, építeni, felújítani vagy korszerűsíteni akar, az elérhető áron kaphat árfolyamkockázat nélküli, kiszámítható törlesztésű hitelt.

– Utóvégre normálisabb állapot és nagyobb biztonságot ad, hogy a hitelt felvevők abban a valutában törlesztenek, amiben a jövedelmük keletkezik.

– Ez azért is fontos, mert ha a közeljövőben növekszik a foglalkoztatottság, nő a lakosság önbizalma és jövedelmi forrásai, így azok, akik eddig halogatták a vásárlást vagy a beruházást, most az egyszerűbb, gyorsabb és olcsóbb termékek segítségével meghozhatják a döntést és belevághatnak az ingatlanvásárlásba, vagy építkezésbe. Ez élénkülést hoz nemcsak a hitelezésben, hanem az egész lakáspiacon.

– A válság egyik eleme éppen a hitelminősítés problémája volt –főleg Amerikában, ahol az egész krízis elindult, de itthon sem volt minden tiszta és átlátható. Mi változott ebben a tekintetben?

– 2008 ősze sok mindenre megtanította a bankszektort. Szerencsére a magyar jelzáloghitel-piac jóval prudensebben működött, mint az amerikai, de nálunk is megjelentek az olyan termékmutációk, mint a befektetési egységhez kötött lakáshitelek, vagy az önerő nélküli konstrukciók. Ezek 2009 elején eltűntek a magyar piacról. A tavalyi év egyrészt azzal telt, hogy minden bank igyekezett segítséget nyújtani a törlesztési nehézségekkel küszködő ügyfeleknek, másrészt letisztultabbá, egyszerűbbé alakították a pénzintézetek a hitelezési termékpalettájukat. Ez elengedhetetlen volt a változáshoz. Mára szinte teljesen megszűntek a svájcifrank-alapú hitelek, felfüggesztésre került a unitlinked jellegű életbiztosításhoz kötött termékek értékesítése és megszűntek a jövedelemigazolás nélkül igényelhető konstrukciók is. Maradtak viszont az egyszerű, letisztult hitelformák. Másrészt mindeközben a jogalkotók – az MNB, a PSZÁF és a Pénzügyminisztérium – is aktívabbak lettek. Megjelent a Hitelezési Magatartási Kódex, hatályos a körültekintő hitelezésről szóló kormányrendelet – tehát jogszabályi oldalról erősebben kontrollálják a pénzintézeteket, ami együttesen a hitelezési intézményrendszer tisztulását eredményezi.

Egyébként a bankok már 2009 elején maguktól megtettek olyan hitelbírálati szigorításokat, amelyeket később lekövettek a jogszabályok. Tehát az idén már nem lesznek nagy változások, a hitelezési gyakorlat kezd beállni egy új kerékvágásba.

– Ez vélhetően egységesebb kínálatot eredményez. Mivel csábítják akkor majd az egyes bankok a leendő ügyfeleket? Mitől marad fenn az egészséges piaci verseny?

– Korábban ádáz árverseny volt a piacon, illetve a termékmutációkkal próbáltak a bankok ügyfeleket szerezni. Ehelyett 2010-ben a letisztultabb piac nem az aláígért árakról szól elsősorban, hanem az egyszerű, gyors és átlátható ügyintézésről. Az ügyfélnek az lesz a fontos, hogy minél rövidebb átfutási idő alatt kapjon minél érthetőbb terméket a bankjától. Az árverseny másodlagos lesz, a szolgáltatás minősége viszont felértékelődik. A gyorsaság és egyszerűség kulcsfontosságú, de olyan tényezők is számítanak, mint például a termékhez kapcsolt csomagok kínálata – legyen szó az adásvételi szerződés megkötésében nyújtott segítségről, költöztetési asszisztencia szolgáltatásról, vagy energiatudatos beruházáshoz kapcsolódó szaktanácsadásról.

– Úgy tűnik, hogy a környezettudatos építés és felújítás egyébként is hívószó lesz az ingatlanpiacon a következő években, de egyre nyilvánvalóbb, hogy ez a szempont megjelenik a hitelezésben is. Felkészültek erre a változásra?

– Egyrészt kifejezett állami szándék van a környezettudatos programok finanszírozását kezelő pénzintézet létrehozására – ez az a bizonyos zöldbank, amiről mostanában mindenki beszél. Hogy ez milyen szervezeti és támogatási formában – önálló alapítású bankként vagy valamilyen pénzintézet, például az MFB átalakításával – fog megvalósulni, az majd kiderül. Bizonyára állami támogatásokkal összekötött hitelezés lesz a cél, és például a panelprogram komoly motivációt kaphat ezáltal. Bennünket inkább az foglalkoztat, hogy kereskedelmi bankként a CIB Bank saját kezdeményezésben mit tehet ezen a területen. Több éve dolgozunk együtt a környezettudatosságot fő szempontként kezelő szervezetekkel. Bankunk mindennapi működése is tükrözi a társadalmi felelősségvállalás elvét: napkollektorok vannak az irodáink tetején, szárazelemgyűjtők a székházakban, a Bringázz a munkába! kampányhoz csatlakozva biciklitárolók és öltözők bátorítják a kollégákat. Ezen túlmenően a termékeinkben is szeretnénk megjeleníteni ezt a felelős hozzáállást, ezért ez év végén függetlenül mindenféle állami kezdeményezéstől, elindítjuk a zöldhitelezést.

– Milyen konstrukciókat jelent majd ez a gyakorlatban?

– Aki ügyfélként vállalja, hogy olyan lakásépítésbe vagy -felújításba kezd, amelynek eredményeképpen emelkedik az ingatlan energiabesorolása –a jövőre már kötelező energiatanúsítvány szerint –, akkor a hitel kapcsán díjkedvezményeket és kedvezményes hitelt biztosítunk számára.

– Ez azt jelenti, hogy a zöldhitelt igénylő másfajta hitelbírálatban részesül?

– Így van, pontosan azt a logikát követjük, hogy a beruházás megvalósulásával az ügyfél rezsimegtakarítást tud elérni. Erre vannak saját kalkulációink, amivel kiszámolható, hogy például egy rossz besorolású épület esetében adott önerő és hitelösszeg ráfordításával – szigetelés, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés után – mekkora összeg takarítható meg a fenntartási költségekből. Úgy veszszük, hogy ennek a megtakarításnak egy része fordítható a hitel törlesztésére, és emellé adunk egy kedvező konstrukciót, amivel az ügyfél a normál lakáshitelnél kedvezőbb feltételekkel juthat kölcsönhöz.

– Hogyan ellenőrzik, hogy valóban a megfelelő célra használták-e a hitelt?

– Ennek bizonyítéka maga a az energiatanúsítvány lesz, amely megmutatja, hogy mennyit javult az ingatlan energiabesorolása a beruházás hatására.

– Kombinálható lesz ez a hitel állami és egyéb támogatásokkal?

– Természetesen, ha ugyanarra a beruházásra valaki állami támogatást kap, az csökkenti az önerő mértékét. Tervezzük továbbá, hogy a lakás-előtakarékossági programokkal is öszszekössük majd ezeket a termékeket. Ehhez viszont meg kell várni, hogyan alakulnak majd az állami kedvezmények és pályázatok. Egyébként ugyanúgy, ahogy a szocpolnál ez működött, az energiatudatos építésnél is egyszerűsítené a helyzetet, ha az ügyfél egy helyen intézhetne mindent – tehát ha a banknál megkapja a hitelt és a minősítést, akkor itt intézhetné automatikusan az erre kapott állami támogatást is. A bankszektor önmagában képes erre, annál is inkább, mert a szakmai felügyeletet az értékbecsléstől az energiatanúsítványig mi is képzett, független szakemberekkel végeztetjük, és ez a modell lefedhetné az állami kedvezmények igazolását is.

– Felelősségvállalás ide vagy oda: miért éri meg ez a banknak?

– Először is a legfontosabb, hogy ne öncélúan értékesítsük a hiteleinket, hanem, hogy ezek igénybevételével ügyfeleink meg tudják valósítani lakáscéljaikat. Másrészről jobb minőségű és piacképesebb ingatlanportfólió lesz a hiteleink mögött, márpedig 20–25 éves lejáratú hiteleknél egyáltalán nem mindegy, hogy hosszú távon mennyire értékálló ez a fedezet.

–Mikor várhatók konkrét termékek a piacon?

– Most a Lakásvásáron megtörténnek a szándékbejelentések, megtudjuk, mire készül a kormányzat. Ettől függetlenül a CIB Bank 2010 őszén mindenképpen jelentkezik ilyen konstrukcióval. Bármi egyéb – akár a lakáspénztárak, akár a tervbe vett állami zöldbank és kamattámogatás – csak hozzáadhat ehhez a szolgáltatáshoz. A konkrét termékek, kamatok és részletek majd az őszi Lakásvásár izgalmas témája lesz, de már most érdemes ezzel számolni.

Átrendeződés

Sokan sokfélét jósolnak azzal kapcsolatban, hogy mennyire fogják átrendezni az ingatlanpiacot a kötelező energiatanúsítvány, és az államilag támogatott és kereskedelmi bankok nyújtotta zöldhitelek. A szakemberek mindenképpen élénkülést várnak az építőiparban, növekszik majd az új lakások építésének üteme és többen vágnak bele felújításba, korszerűsítésbe.

Az utóbbi azonban nem várt következményekkel is járhat – például új építés helyett a meglévő ingatlanok átépítése, korszerűsítése lehet a prioritás. Ha a tanúsítvány és a kedvező besorolás valóban mérhető értéknövelő tényező lesz, akkor akár értékesítés előtt is érdemes lesz megfontolni egy ház vagy lakás felújítását kedvező hitelkonstrukcióval finanszírozva.

Egy biztos: a lakók, a környezet és az ingatlanállomány egésze mindenképpen jól jár ezekkel a változásokkal.

„Az árverseny másodlagos lesz, a szolgáltatás minősége felértékelődik”