A lakásbérbeadás egyszerűnek tűnő ügylet – egészen addig, amíg a bérbeadónak van ideje és lehetősége rendszeresen ellenőrizni a bérlemény állapotát, intézni az azzal kapcsolatos karbantartási munkálatok megrendelését, no meg gyorsan bérlőt találni az esetleg megüresedő lakásba. Aki befektetési céllal vásárolt lakást, esetleg többet is, gyorsan szembesül azzal, hogy az úgynevezett üzemeltetés – mindamellett, hogy önálló szakma – nemcsak hozzáértést, hanem rengeteg időt is igényel.

Az elmúlt tíz évben a budapesti lakáspiacon sok külföldi, elsősorban ír, spanyol, izraeli és angol magánszemély vásárolt lakást, kimondottan bérbeadási céllal. Ők, vagyis a külföldi lakástulajdonosok jelentették a Jacoby Consulting & Management cég első potenciális ügyfélkörét. Mint Gilley Jacoby, a társaság ügyvezető igazgatója elmondta, a kezdetben kizárólag külföldi megrendelőkör időközben sok magyar ügyféllel bővült. Ennek következtében immár megbízóik ötöde magyar, egyrészt olyan lakástulajdonosok, akik jellemzően külföldi megbízatásuk idejére szeretnék saját vagy korábban is bérbe adott lakásaik kezelésének problémáját megoldani. A földrajzi távolság miatt a külföldön élő ingatlantulajdonosok számára az újfajta ingatlankezelés olyan hiánypótló szolgáltatás, ami nemcsak rendszeres bevételt biztosít, hanem ingatlanuk állagának megóvását is. Az ügyfélkör másik, tipikus csoportját a helyben vagy vidéken élő, de elfoglalt ingatlantulajdonosok jelentik, akik saját munkájuk mellett nem érnek rá bérbe adott lakásuk vagy lakásaik aprócseprő ügyeivel foglalkozni.

Állandó felügyelet

Az üzemeltető cégek rendszeresen ellenőrzik a gondjaikra bízott bérleményeket és a bérlőket, ami rendkívül fontos, hiszen két-három hónap alatt olyan mértékű közösköltség- vagy közüzemi tartozást lehet felhalmozni, ami megnyirbálja vagy akár teljes mértékben el is viszi a bérleti díjból származó hasznot. A bérlők által felhalmozható tartozások nagyságához képest az üzemeltetők díjazása – úgyszólván – elenyésző, a Jacoby Consulting & Management például 9-14 százalékos jutalékért dolgozik. A jutalék a havi bérleti díj meghatározott része, aminek mértéke sok tényezőtől függ, esetenként diszkontárként működik, vagyis a többingatlanos ügyfelek esetében értelemszerűen alacsonyabb.

A lakáspiacon nemcsak az eladó, hanem a kiadó ingatlanokból is túlkínálat van. Mint Gilley Jacoby tájékoztatott: a legkönnyebben az ízlésesen bútozorott, százezer forintos havi díj alatt kínáltakat lehet kiadni. Akárcsak az ingatlanközvetítők, az üzemeltetők is sokszor szembesülnek azzal az állásponttal, amikor a tulajdonos mereven ragaszkodik az általa kigondolt árhoz, vagyis bérleti díjhoz. Ezen a ponton tud nagyon hasznos lenni a hozzáértő, a piacot jól ismerő szakember, aki nemegyszer sikeresen működik közre az alkukban. Ha a bérbeadó belátja, hogy az általa – például – havi 80 ezer forintért kínált lakást jobb kiadni egy hosszú távú lakhatási megoldást kereső, megbízható bérlőnek 70 ezerért, mint üresen hagyni hónapokig, fi zetve utána az összes járulékos költséget is (közös költség, fűtési átalány).

Az üres lakás a legdrágább, hiszen nem elég, hogy nem termel pénzt, hanem még pénzbe is kerül. Az üzemeltető-bérbeadó cég szerepe ebben a tekintetben nagyon fontos, hiszen gyorsan tud bérlőt találni, ezáltal komoly veszteséget takarít meg a tulajdonosnak.

Piaci szereplő

A nagyjából Budapestre korlátozódó – néhány egyetemi várost is magában foglaló – magánbérlakás-piacon egyelőre három-négy komoly, nagyobb cég foglalkozik üzemeltetéssel és az ehhez kapcsolódó bérbeadással. Köztük vannak a terület egy bizonyos szegmensére szakosodottak is, akik például a követségi, vagyis diplomáciai lakásokkal foglalkoznak. A magánbérlakás-piac ugyanakkor rendkívül szezonális: a tanévkezdet vagy a keresztfélévek előtt megugrik a kollégiumokból kiszoruló egyetemi és főiskolai hallgatók részéről a kereslet. A diákok és a saját lakást vásárolni még nem tudó fiatalok –egyedülállók és családosok – egyaránt a kétszobás, legfeljebb 80-90 ezer forintért kivehető, alacsony rezsijű, azaz egyedi fűtéses otthonokat keresik. Ez a lakástípus a legkurrensebb termék a piacon, ahol a majdnem lehetetlent most a luxushoz közeli kategóriába sorolható, vagyis átlagon felüli alapterületű, 150-200 ezer forintos bérlemények jelentik. No meg a bútorozatlan ingatlanok, a bérlők többsége ugyanis bőrönddel szeret költözni, nem teherautóval, kevesen ruháznak be néhány év albérletezés kedvéért saját mosógépre, hűtőre vagy szekrénysorra. A bútorokat szállíttatni is pénz, no meg egy klasszikus bérlő sosem tudhatja, hogy egy esetleges albérletváltás után passzol-e a szekrénysora az új szoba adottságaihoz.

Szebb kilátások

Üzemeltetői oldalról a legnagyobb kihívást a régi építésű, jellemzően század eleji házak jelentik. Ezekben ugyanis rendszeresek a csőtörések, avagy beázások, fűtési idény előtt elmaradhatatlan a rendszer átvizsgálása az elöregedett csőhálózat miatt, vagyis a gyakori karbantartási munkálatok miatt nemcsak mesterről kell gondoskodni, hanem a biztosítóval is sokat kell ügyintézni. A Belváros impozáns nagypolgári lakásaiba amúgy jellemzően az írek és az angolok szerettek bele, bár a befektetési céllal megvásárolt lakások között sok az udvari, sötét, vagyis a kizárólag az alacsony ára miatt megvásárolt lakás.

Most érdemes vásárolni

A bérleti díjak ugyan egy ideje nem tudtak emelkedni, ráadásul a külföldiek által az ingatlanboom kellős közepén, vagyis a jelenlegi értéküknél jóval többért felvásárolt pesti lakások most nem tűnnek jó üzletnek, a szakértők mégis azt vallják: éppen most érdemes vásárolni. A jelenleg nyomott áron megvehető ingatlanok – amelyek közül nem egyen éppen az azoktól szabadulni akaró külföldiek, főként az otthon is gazdasági problémákkal küszködő írek akarnak túladni – már néhány éven belül többet érnek, mint most. A valószínűsíthető áremelkedés miatt a bérbeadás már középtávon jobb üzlet lehet, mint a bankbetétben fialtatott pénz. Nem véletlen, hogy a piacon egyre több magyar befektető jelenik meg, többnyire három-négy lakásos saját lakásbirodalommal.

AJÁNLÓLEVÉL HÍJÁN

A lakásbérbeadás jó üzlet, de nem veszélytelen. Sokan és hosszan tudnának arról mesélni, hogy hogyan járták meg a bérlőjükkel, aki jobb esetben csak fizetés nélkül lépett le, rosszabb esetben nem üres kézzel, például a lakástulajdonos ingóságaival.

• A bérlő, ha már ajtón belülre került, védett helyzetben van, nem lehet csak úgy az utcára tenni, hiszen a bérbeadót is köti a szerződés. Már ha van ilyen papír, a honi magánbérlakás-piacon ugyanis a bérleti díj után fizetendő adót mindenki szereti megspórolni, bérbeadó és bérlő egyaránt. Utóbbinak ugyanis adó nélkül olcsóbb a lakhatás.

Törvény persze van, csakhogy elavult, nem beszélve a magyar bíróságok jól ismert lassúságáról. A kárt okozó bérlővel szemben ugyanolyan hosszadalmas és többnyire lehetetlen érdemben fellépni, és behajtani rajta a kártérítést, mint amilyen reménytelen helyzetbe kerülhet a bérlője által hirtelen utcára tett bérlő is. Mert persze nemcsak rossz bérlők, hanem rossz bérbeadók is vannak, visszaélni mindkét oldalon lehet, és alkalmasint szokás is.

• Mindeközben van, aki megpróbál utat vágni a jogszabályok útvesztőjében. Példa erre az a tiszavirág-életűnek bizonyult honlap, amely a rossz bérlők feketelistázására tett néhány hete kísérletet. Az akut, ráadásul tömeges problémát orvosolni hivatott portált életre hívásának első napján megrohanták a kommentelők, ami egy internetes vállalkozás esetében inkább siker, mint kudarc, csakhogy a hozzászólók közül többen az oldal üzemeltetőjét fenyegették meg. Ráadásul nem alaptalanul, mivel még a ténylegesen és sorozatosan kárt okozó bérlőket is védi a személyiségi jog, tehát a jószándékkal indított rossz bérlő. hu végül lehúzta a rolót, pontosabban egyetlen gombnyomással eltüntették, mielőtt perbe torkollott volna a feketelistázás.

A honlap életre hívója ellen nem véletlenül fordultak néhányan: kilétük ugyanis beazonosíthatóan szerepelt az oldalon. Az – úgy tűnik – más lapra tartozik, hogy nyilván okkal kerültek feketelistára. A bérlőktől ajánlólevelet nem szokás kérni, vagyis az efféle üzlet marad, ami volt: bizalmi.

• Persze lenne megoldás, méghozzá a legális bérbeadás, ami még adóvonzataival együtt is megéri, tekintettel az alternatívában rejlő komoly ráfizetés veszélyére.

S.T.