Már közel a mélypont, de még nincs ok az ünneplésre

Reviczky Zsolt

A harmadik negyedévben az egy évvel korábbihoz viszonyítva átlagosan másfél százalékkal érnek kevesebbet az ingatlanok, az inflációt is figyelembe véve reálértéken az esés 4,6 százalékos volt. Így szeptember végére a válság előtti időszakhoz képest már összességében nominálisan 15, míg reálértéken 27 százalékkal csökkentek az árak. A lakásárak szintje némileg alulmúlja a várakozásokat, ami részben annak tulajdonítható, hogy a makrogazdasági és pénzügyi környezet kedvezőtlenebb az év eleji kilátásoknál, az azóta bejelentett állami intézkedések pedig egyelőre negatívan érintették a hazai lakáspiacot.

A forgalom az évtizedes mélypontot jelentő alacsony szinten stagnál. A tranzakciók száma a lakáspiacon 2006 óta folyamatosan csökken, a tavalyi kevesebb mint 91 ezer adásvétel már alig harmada volt a 2003-ban mért csúcsnak. A jelenlegi kilátások alapján a forgalom 2011-ben sem lesz magasabb: a háztartások jövedelmi és foglalkoztatási helyzete továbbra is erős korlátja a tranzakciók növekedésének. A foglalkoztatás kismértékű, azonban törékeny emelkedést mutatott 2011 első fél évében, míg a háztartások jövedelmének vásárlóereje valamelyest emelkedett az idén, ám ezzel együtt továbbra sem várható a kereslet bővülése.

A vásárlók számával együtt az újonnan épült lakásoké is visszaesett. Az idei első kilenc hónapban sem az új ingatlanok, sem az építési engedélyek száma nem haladta meg a tízezret, s ez nem csak a 2004-ben mért csúcshoz, de a 2010-es szinthez képest is csökkenést jelent. Az épített lakások száma historikus mélypontra zuhant: az 1930-as évek óta nem építettek Magyarországon ennyire kevés lakást egy évben, mint idén. A kilátások alapján a következő két-három negyedévben a lakásépítés elérheti a mélypontot: a 2011-ben összesen kiadott új építési engedélyek száma együttesen is alulmarad a 2000 és 2008 közötti időszak egy-egy negyedévében kiadott engedélyek számától.

A kereslet nagy részét adó első lakásukat vásárlók helyzetét ellentétes hatású folyamatok alakították az elmúlt évtizedben. Döntésüket a lakásárak és az infláció alakulása mellett jelentősen befolyásolja a gazdasági helyzet, saját jövedelmi kilátásaik, valamint a hitelezési feltételek alakulása, illetve a támogatási rendszer kiterjedtsége. Az elmúlt tíz évben számottevően csökkent a pénzromlás üteme, az alacsonyabb inflációs pálya mellett pedig kiegyensúlyozottabb terhelést jelent egy fix összegű törlesztőrészlet.

Az árak csökkenése is kedvez ennek a csoportnak: az első lakásukat vásárlók idén átlagosan 10,1 millió forintért vettek otthont maguknak, amely az éves nettó reálkereset 6,3-szerese. Ez lényegesen jobb feltételeket jelent az első lakáshoz jutás során, mint egy évtizeddel korábban, amikor átlagosan csaknem kilencévi kereset volt egy tipikus lakás ára. Helyzetüket rontja ugyanakkor egyrészt az, hogy a költségvetés nehéz helyzete miatt az újonnan felvehető támogatások mértéke erodálódott, másrészt a válság következtében a vállalatok visszafogták munkaerő-felvételüket, amely a fiatalokat még súlyosabban érintette, a 20–30 évesek és a teljes népesség munkanélküliségi rátája közötti különbség kinyílt.

Kapcsolódó cikkek: Szomjasak a fenyők | Támogatással fogják meg a meleget | A karácsonyfa-vásárlás titkai | Időzített karácsonyi virágpompa | Fagyvédelem komposzttal, pulóverujjal