Idén visszakapaszkodhat a válság előtti szintre a magyarországi lakáspiac. Az utóbbi náhány hónap jelentős javulást mutatott, még a korábbi, bővüléssel számoló várakozásokhoz képest is – legalábbis egy tavaly decemberi elemzésében a K&H még nem volt ennyire optimista. Az idei első négy hónapban 44 ezer lakás cserélt gazdát, amely 55 százalékos növekedést jelent a tavalyi azonos időszakban eladott 28 ezer ingatlanhoz viszonyítva – mondta csütörtöki sajtótájékoztatóján Bába Ágnes, a bank lakossági üzletágért felelős vezérigazgató-helyettese.

A bővülés üteme ráadásul gyorsul, így elképzelhető, hogy az év egészében nagyobb arányban nő a lakáspiac, mint az első négy hónapban. A K&H így összességében 200 ezer adásvételt vár, csaknem kétszer annyit, mint 2014-ben, amikor 107 ezer lakás talált gazdára. Ez azt jelentené, hogy a lakáspiaci forgalom visszatérne a válság előtti szintre, ennyi lakóingatlant ugyanis utoljára 2008-ban adtak el Magyarországon.

A megvásárolt otthonok döntő része használt lakás, igaz nem volt ez másként korábban sem: a válságot megelőző legjobb években sem adtak el 30-40 ezer új lakásnál többet. A használt és az új lakások aránya persze ettől most még ettől is messze van, a beruházások – az engedélyeztetés és a kivitelezés időigénye miatt – jellemzően egy-másfél év késéssel tudják követni az igények növekedését. Az alacsony kamatkörnyezet miatt mind többen vásárolnak befektetési céllal ingatlan, s köztük sok a készpénzes vevő.

A lakáspiaci forgalom bővülésével nő a kereslet a jelzáloghitelek iránt is. Idén áprilisig az új folyósítás mértéke 33 százalékkal haladta meg tavalyi év azonos időszakáét. Az új ingatlanfedezetes hitelek 95 százaléka lakáscélú kölcsön, míg a válság előtt a lakás- és a szabad felhasználású hitelek aránya nagyjából fele-fele volt. Utóbbiaknál az igények átterelődtek a fedezetlen hitelekre (például személyi kölcsön), és ezzel párhuzamosan a fedezetalapút felváltotta a jövedelemalapú hitelezést.

Az átlagos igényelt hitelösszeg az idei első négy hónapban 7,2 millió forint volt, amely lassú emelkedést mutat – ez arra utalhat, hogy újra emelkednek ingatlanárak, amelyek a válság éveiben számottevően mérséklődtek. Az új lakáshiteleket jellemzően 20 éves futamidő mellett veszik fel az adósok.

A devizaalapú hitelek kivezetésével, forintosításával (legalábbis a jelzálogkölcsönök esetében) az árfolyamkockázatot felváltotta a kamatkockázat, vagyis az adósoknak nem a forint gyengülésével, hanem a kamatok esetleges emelkedésével kell számolniuk. A kamatok mostanra vélhetően elérték a mélypontot, így valamekkora emelkedésre, és azzal együtt a törlesztőrészletek növekedésére mindenképp érdemes készülni.

Ez azonban messze nem lesz olyan drasztikus, mint az árfolyamok elmozdulása volt, különösen, hogy a magyar gazdaság jelenleg felülről vezérelt, és nem tűnik reálisnak, hogy az Orbán-kormány engedné – nagyon – elszállni a kamatokat. A kabinetnek és a Magyar Nemzeti Banknak ráadásul a kamatok esetében lényegesen nagyobb a mozgástere, mint a devizaárfolyamok esetében.