Ez a magas arány csak a más bankoktól szerzett ügyfeleknek szól, sajátnak nem. A 80 százalékos hitelfedezeti aránynál az ügyfél akkor lehet hitelképes más banknál, ha a forintosított hitele nem sokkal magasabb, mint a felvételkor volt – magyarázza Gergely Péter, a Bankráció.hu vezetője. Ha egy tízmillió forint értékű lakást vett az ügyfél nyolcmillió forint hitelre, s a forintosítás után a fennálló tartozása még mindig kilencmillió, akkor eleve leszűkül a szóba jöhető bankok köre azokra, amelyek 90 százalékos fedezeti aránnyal is adnak hitelt.
Ám ha ehhez hozzávesszük, hogy a lakás a 2008-ig virágzó piaci viszonyokhoz képest ma már biztosan nem ér annyit, előállhat az a helyzet is, hogy egyáltalán nem fedezi a lakás értéke a fennálló tartozást. Ekkor nincs hová menni. A bankok nem reklámozzák, mekkora fedezeti aránnyal adnak hitelt, ez csak eldugva szerepel a hirdetményekben – munkatársunk meg sem találta ezt az információt. Ez alapvetően nem meglepő, hiszen nem az a cél, hogy kétségbeesett hitelesek rohamozzák meg a bankokat, hanem az, hogy a fizetőképeseket be tudják szippantani.
Ajánlatot persze bárki kaphat, csak kellemetlen meglepetések is jöhetnek. Ha a bank a kilencmillió forint hitel mellé a jelenlegi piaci viszonyokhoz mérve csak 8,5 millióra becsli az ingatlant (ez 15 százalékos értékcsökkenést jelent), két megoldás jöhet. A bank ad a 8,5 milliós lakás 80 százalékáig hitelt, ami 6,8 millió forint, majd vagy készpénzben kéri a különbözetet, vagy pótfedezet bevonását írja elő. Előbbi esetben viszonylag sürgősen elő kell teremteni 2,2 millió forintot, ám tipikus devizahitelesnek akkor sem valószínű, hogy van ennyi szabad forrása, ha eddig gond nélkül tudott törleszteni.
Az sem valószínű, hogy van második ingatlana. Persze szóba jöhet a szülők házának bevonása is, ám az elmúlt évek tapasztalatai alapján az emberek már nem akarnak más ingatlant is megterhelni. Azt azért nem árt tudni, hogy a bankok az értékbecslés során sok szempontot figyelembe vesznek.
A forgalomképesség mellett (nem mindegy, hogy egy belvárosi kis lakásról vagy egy falusi családi házról van szó), olyan „puha” szempontok is vannak, mint az ügyfél megítélése. Ha jó adósról van szó, havi nettó 200–250 ezer forint feletti jövedelemmel, feljebb tolhatja az ingatlan forgalmi értékét, de a fedezeti arányt sem lehetetlen kissé túllépni – ehhez általában központi engedélyre van szükség, de jó ügyfél megkaphatja.
Összességében annak van esélye jó hitelkiváltásra, akinek eddig sem volt különösebb gondja a törlesztéssel, s akinek az ingatlana ma is forgalomképes. Érdemes minden leendő bankváltónak rákérdeznie, mekkora fedezeti arányt kell produkálni a hitelhez, s ha ez túl alacsony, nem érdemes felmondani a régi hitelt.
Hármas befutó
Az ajánlatok alapján három bank mozdult rá igazán a hitelkiváltásra: az OTP, az Erste és az FHB. Mindhárom ad díj- vagy kamatkedvezményt, esetleg mindkettőt, a folyósítást követően visszafizetést is – derül ki az IFUA tanácsadó cég kutatásából.
Átlagosnak mondható ajánlatai vannak a CIB-nek, a Takarékbanknak és a K & H-nak, viszont az UniCredit, az MKB és a Budapest Bank nem töri össze magát az ügyfelekért. Mókás, hogy az MKB semmi extrát nem nyújt, miközben erősen kommunikál. A Raiffeisen semmilyen formában nem lépett be a versenybe.
