Az ingatlanpiacon 2008. év első nyolc hónapjában folytatódott a 2007-es évben megkezdődött strukturális átrendeződés, vagyis a lakásépítés és forgalmazás dinamikája mérséklődött, az egyéb épületek építése és az infrastrukturális fejlesztések kismértékben nőttek.

Az év végére a globális pénzpiaci válság begyűrűzött a reálgazdaságba is. A magyar ingatlanpiac, akárcsak a legtöbb más ágazat az országban, hitel nélkül nem működik. Magyarországon is csökkentek és drágultak az ingatlanok építéséhez és felújításához szükséges hitelek mind a lakossági, mind a nem lakossági szférában, ezért az ingatlanpiac megtorpanása, illetve kisarányú visszaesése is elképzelhető.

Egyre kevesebb lakás épül, visszafogják az irodák és az egyéb épületek építését, így az építőipar teljesítménye tovább csökken. A kormányzat tervezi a központi beruházások növelését, ez pozitívan hatna a foglalkoztatottságra és az építőipar teljesítményére is. A panelprogramra 2008-ban 2 ezer pályázat érkezett, amelyek mintegy 250 ezer embert érintenek. 2011-ig 30 milliárdot szán a programra a kormány. A panelpályázatok átlagos támogatási igénye megnőtt, az eddigi 200 ezerről 310 ezer forintra. A kormány jövőre is folytatja a panelprogramot.

Az Ecostat IngatlanBarométer elemzése az előző negyedévben azt állapította meg, hogy a lakáspiacot és az egész ingatlanpiacot az akkori állapotából egy jól működő hitel- és lízingkonstrukció mozdíthatja ki. A bekövetkezett pénzügyi világválság hatására erre nem lesz mód az elkövetkező időszakban. A külföldi- és belföldi befektetői csoportok keresletnövekedésében sem reménykedhetünk, hisz az ingatlanpiacról és az ingatlanalapokból is lassan kivonul mind a bel-, mind a külföldi tőke. A költségvetési intézmények és a vállalkozások beruházási lehetőségei is csökkennek. Az ingatlan-beruházások és az ingatlan-forgalom élénkülésére tovább kell várnunk.

A piaci szereplők tevékenységének aktivitását jelző mutatók 2005. év végéig tág határok között változtak. Ez a megállapítás 2006-ban részben módosult, egyre jobban közelítettek az ingatlanpiac szereplőinek részindexei egymáshoz. Az ingatlanpiaci teljesítmények összességében romlottak 2008 negyedik negyedévére. Az előrejelzések is hasonló tendenciát mutatnak, a piaci kereslet, a gazdálkodás és a hitelezési feltételeiben a piac résztvevői romlással, kedvezőbb esetben stagnálással számolnak.

A beruházók 2009 első fél évében a lakosságtól továbbra is csökkenő számú lakóingatlan építést prognosztizálnak. A nem lakossági megrendelőknél is csökken a kereskedelmi és szolgáltatási, a művelődési és oktatási épületek, az ipari és minden egyéb építmények építésének igénye.

A lakosság gyorsan reagált a világméretű pénzügyi válság következtében kialakuló gazdasági válságra és az azt követő hitel és egyéb pénzmegszorításokra, melyek szükségszerűen jelentősen befolyásolják az elkövetkező időszakban a családok ingatlanok iránti keresletét. A szigorúbb hitelfeltételek, a magasabb deviza és forintkamatok a jövőben csökkentik a családok hitelfelvételi kedvét és lehetőségét, ezáltal visszaesik mind az új, mind a használt lakások építése, vásárlása.

Az önkormányzatok a következő hat hónapban összességében valamivel kevesebb beruházást, és valamivel kevesebb felújítást és közműfejlesztést terveznek, mint az előző fél évben. A következő hat hónapban kevesebb oktatási és művelődési intézmény és igazgatási és irodaépület felújítását, építését végeztetik el, mint három hónappal ezelőtt. A vélemények azt tükrözik, hogy 2008 negyedik negyedében kismértékben csökkenő anyagi eszköz folyósítását várják a központi költségvetéstől a polgármesteri hivatalok.

Az ingatlanpiac szereplői 2009. évre 6,8-9,9 százalék közötti árnövekedést prognosztizálnak. Legmagasabb áremelkedést 9,9 százalékost az építőanyag-áraknál, 8,8 százalékost az építési-szerelési tevékenységek árainál várnak. A telkek 6,9 százalékkal, a tervezési díjak 7,7 százalékkal drágulhatnak. A munkaerő várhatóan 6,8 százalékkal kerül majd többe, mint idén.

A bérleti díjak jövőbeni változásának megítélésekor is az új ingatlantípus esetében jóval nagyobb arányban számítanak a bérleti díj növekedésre, mint a használt ingatlanok esetében. A legtöbb ingatlanforgalmazó az új lakóépületek 11,2 százalékos emelkedést a bérleti díjak terén. Legkisebb bérleti díj emelkedésre, 6,4 százalékos díjnövekedésre a használt kereskedelmi ingatlanoknál számítanak az ingatlanforgalmazók.

VÁRHATÓ PIACI TENDENCIÁK 2009-RA
1. Új lakások piaca

– jelentős az eladásra szánt új lakások kínálata és hosszú az értékesítési idejük;
– csökken a kereslet az új és használt építésű lakások, házak iránt;
– az új és a használt lakások eladási ára egyre inkább alku tárgya;
– a nehezen és lassan értékesíthető új lakások forgalmának gyorsítására jelentős ked-vezményeket adnak;
– még mindig van kereslet az egyedi, igényes lakóingatlanok iránt;
– lassítják a beruházók az új építéseket.

2. Használt lakások piaca

– a nagy, jó beosztású lakások kereslete stagnál, mind a fővárosban, mind a vidéki nagyvárosokban;
– árnövekedéssel néhány kiemelkedően jó fekvésű, igényes egyedi tervezésű és építésű ingatlanoknál kell számolni;
– csökken, illetve stagnál a pesti és a budai zöldövezeti lakások iránti igény;
– nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és a lakótelepi lakások értékesítése;
– növekszik a használt kisméterű lakások értékesítési ideje;
– nő az öt évnél korábban épült lakóingatlanok értékesítési ideje;
– stagnál a garzonlakások iránti kereslet.

3. Irodapiac

– az irodapiaci kereslet csökken az ország egész területén;
– stagnál a jól megközelíthető irodák iránti igény, az internetelérési és a parkolási lehetőség egyre inkább alapvető követelmény;
– az irodapiaci fejlesztések csökkennek.

4. Lakásbérleti piac

– növekszik a kiadott lakások száma;
– a bérlakások kínálata bővül, hosszabbodik a kiadási idő;
– a bérleti díjak alig nőnek.

5. Telekpiac

– csökken az irodaházak, bevásárlóközpontok és a mezőgazdasági épületek építésére alkalmas telkek iránti kereslet;
– magas az üdülőtelkek kínálata, keresletük kismértékben növekszik;
– csökken a kereslet a Budapest agglomerációjában lévő építési telkek iránt.

6. Egyéb ingatlanok forgalma

– az üdülők korszerűsítése, felújítása szerény ütemben folytatódik;
– csak a jó minőségű termőföldek iránt van kereslet.

7. Árváltozások

– az új építésű lakások árnövekedése meghaladja az infláció mértékét;
– a kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások ára nem, vagy csak kismértékben emelkedik, a közepes és főként a közepesnél alacsonyabb minőségű ingatlanoknál árcsökkenés várható;
– a belterületi építési telkek árai az előrejelzések szerint 7 százalékkal nőnek;
– a külterületi építési telkek árai csökkennek;

– a mezőgazdasági földterületek árai differenciáltan összességében mérsékelten növekednek, egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölötti is lehet; a nagyobb öszszefüggő földingatlanok iránti igény stagnál, míg a néhány hektáros parcellákra alig van kereslet.