Az épülő lakások egy részét talán már soha nem fejezik be

Kurucz Árpád

Tavaly év végén 5854 lakást kínáltak eladásra a fejlesztők Budapesten, a megvehető ingatlanok 63 százaléka már elkészült, a többi még épül – derül ki a Cordia Magyarország Zrt. felméréséből. A most megvehető budapesti új lakások együttes értéke meghaladja a 162 milliárd forintot, ami a magyar GDP fél százaléka. A 2009-es adatok alapján az eladásra kínált új lakások listaára (vagyis amennyiért hirdetik azokat) átlag 417 ezer forint volt négyzetméterenként. Az átlagos eladó budapesti lakás 61 négyzetméteres, 11 négyzetméteres erkélye van, és 27,7 millió forintba kerül.

Földi Tibor, a piaci analízist készítő Cordia vezérigazgatója a tanulmány bemutatásán elmondta: a közhiedelemmel ellentétben még a megnehezült értékesítési helyzetben sem igaz, hogy a fejlesztők akár tízszázalékos engedményt is adnak az árból. Vannak, akik engednek ennyit, de saját tesztelésük során azt tapasztalták, hogy inkább 5-6 százalékos a reálisan elérhető engedmény egyes beruházásoknál.

A megvalósítás különféle szakaszaiban jelenleg 256, négylakásosnál nagyobb budapesti projekt van, amely összesen 22,4 ezer új lakást jelent. A felmérés szerint húsz felfüggesztett lakásberuházás van a fővárosban, ezek keretében 1376 lakás kivitelezése maradt félbe vagy el sem indult. A lakáspiac megtorpanása miatt azok a külföldi, jellemzően spanyol és izraeli fejlesztők vonultak ki elsőként, akik későn érkeztek, és már magas telekárakkal szembesültek, viszont nem volt idejük megerősödni itt.

Földi Tibor szerint a csökkenő telekárakkal egyelőre csak a hírekben találkoztak, a jó helyen lévő ingatlanok tulajdonosai még próbálnak kitartani. Ráadásul az emelkedő banki költségek miatt hiába jutnának a fejlesztők olcsóbban telekhez, a beruházók a növekvő anyagárak és munkadíjak miatt összességében nem tudnak olcsóbban lakást előállítani.

A tavalyi, a teljes magyarországi lakáspiacra vonatkozó 7,6 százalékos reálérték-csökkenés, amely az FHB 2009 harmadik negyedév végéig feldolgozott adatai alapján rajzolódott ki, az idén tovább folytatódik, bár intenzitása lassul, és a várható éves mértéke nagy valószínűséggel egy számjegyű marad. Harmati László, az FHB Jelzálogbank Nyrt. vezérigazgató-helyettese kérdésünkre elmondta: megnőtt a valószínűsége, hogy a lakáspiacon 2010 végén, 2011 elején bekövetkezzen a fordulat.

A lakásárindex elkészítéséhez, illetve az előrejelzéshez ingatlanpiaci válságokat és azok utóéletét is tanulmányozó szakemberek tanulmánya alapján biztosra vehető, hogy a fordulat nem hoz hirtelen áremelkedési hullámot majd. Ez nem baj, sőt inkább hasznos, mint amilyen hasznos volt az ingatlanpiacra a válság árkorrekciós hatása. Harmati rámutatott, hogy a végbement árcsökkenés után minőségi szelekciós folyamat zajlott le a fejlesztői piacon.

Bár az FHB csak fizetős ügyfeleinek adja ki a lakásárindex részletes anyagát, annyit megtudtunk, hogy az új és használt lakáspiacra összességében érvényes árváltozás jelentős eltéréseket takar. Méghozzá az új lakáspiacon belül is, ahol ugyan a használtnál tovább maradtak merevek a kínálati árak, de időközben megtörtént egy hirtelen, néhol 10-15 százalékos árzuhanás is. Földi Tibor szerint azonban az árengedmény önmagában nem hoz több vevőt, mert a vásárlók nem azért tűntek el az újlakás-piacról, mert drága lenne a kínálat, hanem azért, mert megváltoztak a finanszírozási körülmények.

Noha a lakásárak csökkenése csak a válsággal került be a köztudatba, a piacon már 2007-ben érzékelhető volt egy inflációval korrigált reálérték-csökkenés. Mindezek ellenére tízéves visszatekintésben még mindig a lakás számít a legjövedelmezőbb befektetésnek, a korábban mért évi 13,2 százalékos átlagos áremelkedést a tavalyi áreső sem rontotta le lényegesen. Az FHB a nyáron tervezi megjelentetni termőföldindexét. Erről a szegmensről egyelőre annyit tudni, hogy e részpiac most átlagon felüli, összességében két számjegyű áremelkedést mutat.

A tendencia érdekessége, hogy a termőföld felértékelődése már a keleti régióban is megmutatkozik. A lakáspiacon viszont egészen mások a kilátások: a hiányzó vevőkkel szemben hamarosan kialakulhat egy hiányos kínálat. A Cordia analízise szerint 2010 végére 3604-re, 2011 végére meg 1104-re csökken az értékesítésre kínált lakások száma.

A mélypont előtt évente 8-10 ezer lakást adtak el, tavaly már kétezret sem, az elhalasztott és félbehagyott építkezések miatt rövidesen lakáshiány lesz, amire utal, hogy az immár éledező lakáshitelezés visszacsábíthat néhány ezer vevőt a piacra. Csakhogy akkor, ha bekövetkezik a trendforduló, már nem nagyon lesz miből válogatni, egy új lakásberuházás piaci megjelenése legalább fél évet, elkészítése meg további másfél évet igényel.

Kapcsolódó cikkek: Zöldben kapós az udvari lakás | Soha nem volt még ennyi eladatlan lakás | Elkezdődött a lakáspiac növekedése? | Tetőzik a lakáspiaci válság | Súlyos törvénytelenségek a lakáshitelezésben