Ha valaki jelzálogjoggal terhelt - hitelből vásárolt - lakásából óhajt elköltözni, ezt némi ráfordítással és földhivatali futkározással a legtöbb hazai kereskedelmi banknál megteheti anélkül, hogy az egész hitelt vissza kellene fizetnie. A procedúra - amelyet a bankok fedezetcserének neveznek - meglehetősen egyszerű. Miután az új lakásra megkötötték az adásvételi szerződést, az eredeti lakáshitel folyósításának feltételeihez hasonlóan be kell mutatni a banknak egy tehermentes és a vevő tulajdonjogát igazoló tulajdoni lapot.
A jelzálog nem köt röghöz
A procedúra akkor sem sokkal bonyolultabb, ha az ügyfél újabb jelzálog-fedezetű hitelt szeretne felvenni új lakása megvásárlásához. Ebben az esetben is előbb történik a jelzálogjogok (és tulajdonjogok) átíratása, de itt a fizetésre egy ígérvényben garanciát ad a bank a vevőnek. A további hitelek felvételénél figyelni kell arra, hogy az új lakás értéke az átíratott és az új jelzálogot együttesen is fedezze. A kereskedelmi bankok más bank jelzálogjogát nem "tűrik meg" egy ingatlanon, az újabb hitelt tehát csak régi bankunknál vehetjük fel; végül pedig ha már van - még nem lejárt - államilag támogatott lakáshitelünk, akkor már csak a piaci kamatozású hitelek közül választhatunk.
Zádori János, a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) kommunikációs igazgatója elmondta, hogy a fedezetcsere náluk mindennapos esemény. Természetes, hogy egy család a lakáshitelek átlagos, tizenöt éves futamideje alatt akár háromszor is lakhelyet váltson, ezért minden józanul gondolkodó hitelintézetnek lehetővé kell tennie a fedezetcserét. Az FHB-nál nincs kikötve, hány fedezetcserét csinálhat az ügyfél a futamidő alatt, hiszen a banknak csak a hitelösszeg mindenkor elégséges fedezetének megléte a fontos.
Problémás helyzet állhat elő akkor, amikor a vevő és az eladó is fedezetcserével oldaná meg az új lakásba való költözést. A bankok ugyanis előbb a jelzálogjogot íratják át a régi lakásról az újra, és ezt követően vetetik le a régiről. Egy ilyen jogi procedúrát elvben csak egy olyan egyidejű átíratás oldhat meg, amikor az összes fél egyszerre kérelmezi a földhivatalnál a jelzálogjogok átjegyzését.
Fedezetcserénél az ügyfélnek minimum négy jogcímen - számításunk szerint - legalább százezer forintot kell kifizetnie. A húsz-harmincezer forintos szerződésmódosítási díjat, az új ingatlan hasonló összegű értékbecslési díját, valamint a módosított szerződés közjegyzői okiratba foglalásának díját, amely szintén 20-30 ezer forint lehet. A negyedik a hitelbírálat díja, amely az előzőekhez hasonló nagyságrendű összeg, ám némely hitelintézet a hitelösszeg százalékában (általában fél-egy százalék) határozza meg. Ráadásként fizethetünk az új adásvételi (vagy lakáscsere) szerződésnél segédkező ügyvédnek is, és sajnos a földhivatali tulajdoni lapok és beadványok is pénzbe kerülnek.
