– Egy átlagember számára Belső-Erzsébetváros nehezen élhető hely – ismeri el Schneider Zoltán, aki a Balla Ingatlaniroda belvárosi irodájának vezetőjeként segítette az otthonkeresésben a fenti családot. – Komplett turistautakat szerveznek ide Írországból, Spanyolországból, Nagy-Britanniából, mondván, itt szabadon szórakozhatnak. S ezt szó szerint is veszik az ideérkezők. Már délután négykor elkezdődik a mulatság, ami rendszeresen kapualjba vizeléssel, nyílt színi hányással, utcai sörösüvegfocival és hajnali szemétheggyel ér véget. Ez turistaként jó buli lehet. Jól hoz a konyhára az itt éttermet, kocsmát üzemeltetőknek és a lakáskiadásból élőknek is. Ha azonban innen kell reggel iskolába és dolgozni menni, normális áron bevásárolni, és zárt ablakok mögött aludni a nyári forróságban, már kevésbé vicces. Az itt élők közül az idős lakókat leszámítva szinte mindenki eladná az ingatlanát – teszi hozzá az irodavezető.
|
| Fotó: Teknős Miklós / Népszabadság |
A bulinegyed hajnalán még sokan élvezték a pezsgő éjszakai életet, ám az öröm hamar ürömmé változott. Csakhogy az ingatlanpiac éppen lejtmenetben volt, a lakások meglehetősen alacsony áron keltek csak el, ráadásul elég sokáig tartott az értékesítés. Tavaly azonban három hatás is összeért, így a piac általános felbolydulását felülmúló keresletet és árnövekedést könyvelhetett el a városrész. A Quaestor-botrány sokakat visszairányított a biztos befektetésnek számító ingatlan felé, a vártnál is jobban felpörgött az Airbnb, ráadásul a bulinegyed ingatlantulajdonosai az átlagnál erősebben motiváltak.
Mindez együtt elképesztő eredményt hozott. Az értékesítés ideje hetekre csökkent, az átlagár a kerületinél 10-15 százalékkal magasabb, különösen a Kazinczy utcában. De Schneider Zoltán szerint
már túl vannak a csúcson.
Az idei év sokkal kiegyensúlyozottabb lesz. Az erősen túlárazott lakások már nem találnak gazdára. Azok, akik csak azért hirdették meg a lakásukat, hogy nagyot kaszáljanak, vissza fognak lépni. Az elmúlt években némi helyismeretre szert tevő külföldi befektetők egyre megfontoltabban vásárolnak. Az Airbnb – a rövid távú lakások bérleti – piaca már telítődött, amit jól jelez, hogy az idei évvel már megkezdődött a bérleti díjak árversenye. A befektetési céllal lakást vásárlók már óvatosabbak. Az általuk keresett 30-40 négyzetméteres lakások pedig megfogyatkoztak. A nagyobb otthonok kevésbé keresettek, ezeket ugyanis nehezebb kiadni, családok pedig nem költöznek ide.
Leporoltak viszont több régi beépítési tervet is. Ezek többnyire régi házak tetőterében kialakított duplex lakásokat céloznak, de akad teljesen új házépítés is. A Gozsdu-udvar és a Marina Part építője például nemrég jelentette be, hogy a Király utcában épít 105 – 28–95 négyzetméter alapterületű – lakást átlagosan 900 ezer forintos négyzetméteráron. Az előzetes érdeklődésből úgy tűnik, hogy a vásárlók többsége külföldi befektető lesz.
|
| Fotó: Teknős Miklós / Népszabadság |
Az Otthon Centrum egyelőre nem érzékeli a megtorpanást. 2016 első három hónapjában csaknem kétszer annyi lakást adtak el a VII. kerület belső részén, mint az előző év hasonló időszakában. A vevők többsége bérbeadásra vásárol. Néhány négyzetméterrel csökkent az eladott lakások 72 négyzetméteres átlag-alapterülete is. Az árak viszont növekedtek, méghozzá fajlagosan 33 százalékkal, de a Király utcában 92 százalékkal kell többet fizetni, mint tavaly. Itt jelenleg 546 ezer forint az átlag-négyzetméterár, hasonló a Klauzál téren is, míg az Akácfa és Dohány utca vidékén 493–518 ezer, a Dob utcában viszont csak 398 ezer. De még itt is 38 százalékos az emelkedés. De megugrottak az árak az Andrássy úton is, ahol már a 882 ezret közelíti az átlag-négyzetméterár, de a Paulay Ede és a Bajcsy-Zsilinszky úton is 700 ezer körül jár.
Már nem harcolnak a bulinegyedben élők, hanem pakolnak – összegez Olt Gergely szociológus, aki évek óta kutatja Belső-Erzsébetváros átalakulását. Az állandó lakók az első romkocsmák megjelenését még összekacsintó barátsággal fogadták. A lepusztult, szomorkás üres épületekbe élet költözött. Az elején még éppen annyi, hogy a környék hangulatát javítsa, de még nem bontotta meg az egyensúlyt. Az újfajta szórakozóhelyeket kereső „alter” fiatalok nem vágytak a reflektorfénybe. Az első fecskék azután váratlanul és nagyon gyorsan nyarat csináltak. Az ötletből trend lett, majd turistalátványosság. Elsőként azok koptak ki a divatos bulinegyedből, akik kitalálták. Az első körös rajongók ma már átjárnak Józsefváros hasonló elven működő, de még nem turistacsábításra szakosodott, méltányos árakkal és főként hazai közönséggel dolgozó helyeire. A bulinegyed táguló hullámkörei már elérték a szomszédos kerületeket, de a konfliktusok az újonnan meghódított területeken még váratnak magukra.
A Király utca környékén élők sem támadtak rögtön, csak az egész éjszakára elnyúló nyitva tartás, az elképesztő szeméthalmok megjelenése és a normális életvitelhez szükséges boltok metamorfózisa után. A helybeliek egyszer csak arra ébredtek, hogy hangulatos negyedük élhetetlen turistacélponttá változott, az átalakulásból pedig nekik csak a veszteség jutott – fest vázlatos képet az elmúlt évek folyamatairól Olt Gergely. – Az első reakció az ellenállás volt, a vágy arra, hogy visszakapják a régi életüket, a negyed megtartsa lakófunkcióját. Ennek érdekében az itt élők politikusokat, kerületi, fővárosi és országos döntéshozókat kerestek fel, de többnyire lerázták őket.
Bár akadt néhány bátortalan kísérlet a bulinegyed jogszabályokkal való megfékezésére. A kerületi önkormányzat és Rogán Antal belvárosi polgármester is javaslatot tett az éjszakai nyitva tartás korlátozására, ám ezeket végül addig finomították, amíg hatástalanná nem váltak. A negyed kevésbé harcos lakói már a kezdetekben a költözés mellett voksoltak. Csakhogy lakásaikért akkor olyan alacsony árat kínáltak, amely még a korábbi vételárat sem érte el, így továbblépni sem tudtak volna. Így kénytelen-kelletlen kivártak. Tavaly eljött az ő idejük. (Bár annyira jól, ahogy a köztudat tudni véli, Olt szerint azért nem jártak, hiszen az ingatlanboom nem csupán ide lokalizálódott, az árak máshol is elszálltak.)
Megkezdődött az elvándorlás. A negyedben már most akad olyan utca, ahol legfeljebb a lakók fele állandó lakos. A többi lakást bérbe adják. Az Airbnb megjelenése tovább korrodálta a lakóközösségeket. Míg korábban elsősorban az utcafronti lakások szenvedtek a szórakozóhelyektől, az egy-két éjszakára érkező turisták most már a hajdani cselédszárnyra is beidézték a bulinegyedet. A zaj, a részegség immáron a házak belsejében is részévé vált a mindennapoknak. Az elvágyódás kiterjedt a korábban védettnek számító lakásokban élőkre is.
|
| Fotó: Teknős Miklós / Népszabadság |
Az állandó jövés-menés most már azok számára is élhetetlenné tette a negyedet, akik vendégként egyúttal részesei is az éjszakai életnek. Az egyetemisták kezdetben jelentős bérlői körnek számítottak ezen a környéken. Ám az elmúlt két évben nekik is elegük lett, ráadásul az elszálló bérleti díjakat sem tudják már megfizetni. Helyüket, akárcsak a családokét, rövid távú bérlők foglalják el. A turisták és a vendéglátósok pedig mást várnak egy szállástól, mint az állandó lakosok. Az eladásra kínált ingatlanokat ma már szinte kivétel nélkül befektetési célból vásárolják. A negyed elvesztette eredeti funkcióját. Jó példa erre a Central Passage, amely magas presztízsű lakások együtteséből zömében egy-két éjszakás, csoportos turistaszállóvá avanzsált.
A bulinegyed a dzsentrifikáció klasszikus példája, csak éppen nem jómódú családok szorítják ki a helyieket, hanem a külföldi néhány éjszakás vendégek. A folyamat vége beláthatatlan. A romkocsmák sikere hosszú távon garantálja a növekvő bevételt, ami újabb befektetőket csábít ide, akik tovább bővítik a kínálatot, a csábítás ereje nő. Lassan elfogynak a helyek, így a bulinegyed határai egyre kijjebb tolódnak. A terjeszkedésnek legfeljebb a szomszédos városrészek szigorúbb csendrendeletei szabhatnak határt.
