Övezet-vezető
A főváros minden ingatlanpiaci tapasztalat szerint kimagasló értékű övezeteiben, például a Gellért-hegyen és az egész XII. kerületben (beleértve a Szabadság-hegyet és a Svábhegyet) még a legértékesebb utcák is csak a 11. értékövezetbe (550 000 Ft/m2) kerültek a 15-ből, ami nevetséges.
A legmagasabb, 15-ös értékövezetet (750 000 Ft/m2) egyetlen utca kedvéért nyitották meg. Ez az Országház utca a Várban. Valóban ennyire kevés igazán értékes ingatlan van Budapesten? (Ha pedig már a Várról beszélünk: vajon a Dunára és a pesti Duna-partra vagy a budai hegyekre néző ingatlanok tényleg kevesebbet érnek, mint az Országház utca közepének "utcai körpanorámás" lakásai?)
A 14-es értékövezetbe (700 000 Ft/m2) is mindössze öt utca tartozik az egész fővárosban. Egy a Várban, négy a II. kerületben található.
Az értékbesorolás amúgy politikailag teljesen elfogulatlan, hiszen a miniszterelnök által lakott dunai panorámás rózsadombi villa éppúgy a szerény 8-as kategóriába került, mint az ellenzék vezetőjének Cinege utcai háza.
A rózsadombi volt Kádár-villa a 11-es körzetben szerénykedik, a Fodor utca, mely egyes szakaszain a XII. kerület egyik legszebb panorámáját kínálja, 7-es és 8-as besorolással szégyenkezik.
A II. kerületben a négy legdrágább, 14-es besorolású utca közül az egyik a nagy forgalmú, zajos és benzingőzös Pasaréti út. A Barlang utca és a Battai lépcső pedig annyira meredek, hogy megközelítésük nyáron is kizárólag fölülről ajánlott, télen pedig hólánccal sem igazán. A Fenyves utcát egy buszvégállomás, egy szelektív hulladékgyűjtő sziget és egy általános iskola gyerekzsivaja teszi igazán értékessé.
A Moszkva tér melletti (zárt beépítésű, emeletes házakból álló és forgalmas) Ezredes utca a 9-es kategóriába tartozik, miközben a Harangvirág utca (nagykövetségestül és luxusirodaházastul) a 7-esbe.
A Hidász vagy a Harangvirág utca és Pasaréti út sarkán álló házak attól függően tartoznak a szerény 7-es (350 000 Ft/m2) vagy a csillogó 14-es (700 000 Ft/m2) kategóriába, hogy melyik utcára nyílik a kapujuk! Ezek szerint egy kapu áthelyezésével meg lehet duplázni egy ingatlan értékét. Ennél jobb üzlet nincs.
A néhány éve még igazi káderdűlőnek számító rózsadombi Endrődi Sándor utca csak a 8-9. kategóriába tudott felkapaszkodni.
A Budapest talán legteljesebb panorámáját nyújtó II. kerületi Verecke út csodavilláinak egy-egy négyzetmétere ugyananynyit ér, mint ha a VI. kerületi Ó utcában lenne! Mindkét utca besorolása 10-es.
Az értékbesorolások elkészítését a Főpolgármesteri Hivatal egy - nyilván illőn megfizetett - külső szakértő cégre, a Gazdasági Kutatóintézetre bízta. A GKI eddig elsősorban nem a versenytársaktól hemzsegő ingatlanértékelési piacon tevékenykedett (ingatlanos hírlevelük nem sok vizet zavart), hanem a makrogazdaság állapotának szigorúan független - valahogy mégis mindig a jelenlegi ellenzéket bosszantó - megítélésében jeleskedett. (Még szerencse, hogy a közterület-értékelési megbízás nem esett pályáztatási kötelezettség alá, így gond nélkül ki lehetett választani a legmegfelelőbb céget.)
A GKI fölöttébb tudományos módszereket alkalmazott: például felfedezte a postai irányítószám meghatározó szerepét az ingatlanárak alakulásában. Állítólag az illetékhivatalok adatbázisaira is támaszkodott. Ezzel kapcsolatban csak annyit jegyeznék meg, hogy egy olyan utcában, ahol tíz éve nem adtak el lakást, a regisztrált értékek nyilván a tíz évvel ezelőtti árakat fogják tükrözni, ahol pedig az elmúlt években értékesítették egyetlen luxusépület lakásait, a luxusárak az egész utcára rávetülnek. Ezt jól mutatja az Országház utcai lakások felértékelődése az Anjou Residence egymillió forintos négyzetméterenkénti árainak köszönhetően.
A listát a főváros a kerületekkel sem egyeztette: a kerületi polgármesteri hivatalok nem kaptak rá lehetőséget, hogy azt véleményezzék, és legalább a kirívó képtelenségeket korrigálják.
A GKI "szakértői" mindazonáltal nyugodtan hajthatták álomra fejüket: sem ők, sem megrendelőik nem gondolták ugyanis komolyan, hogy a luxusadót néhány szerencsétlen kivételtől eltekintve bárki is fizetni fogja, annak alighanem egyetlen célja volt: bemutatni a választási kampányban, hogy Gyurcsány Ferenc privatizációs milliárdosként is osztja a baloldal hagyományos követelését: "fizessenek a gazdagok".
Hiszen hiába vesz valaki, mondjuk, 200 millió forintért ingatlant a földhivatalhoz beadott adásvételi szerződés szerint, ha a GKI jótékony ártáblázata alapján az ingatlana csak 99 milliót ér!
A GKI által megállapított értékövezetek úgy alakultak, hogy ne is érjen többet. Tudomásom szerint a Várban csak kevés lakást adtak el a tulajdonosoknak, a GKI tehát joggal remélhette, hogy a 15-ös besorolás alapvetően senkinek nem fog fájni.
A vállalkozások tulajdonában álló ingatlanok után eleve nem kell luxusadót fizetni, és az ingatlanok társasházzá alakításával is ki lehetett bújni az adófizetés alól. Miközben jövedelmeinket a kifizetőknek is jelenteniük kell, és az adóhivatal ellenőrzi, befizettük-e utána személyi jövedelemadónkat; ingatlan- vagy autóvásárláskor pedig azonnal megkapjuk a vonatkozó adók és illetékek kivetéséről szóló határozatot, luxusadó-fizetési kötelezettségéről csak az tud, akinek van internete, és jogkövető polgárként maga utánanézett. Kizárólag a Főpolgármesteri Hivatal honlapjáról tölthető le az egyes budapesti utcákon és tereken található lakások hatóságilag kinyilatkoztatott négyzetméterára.
Az értékbecslés abszurditásain túl:
Vajon megfelel-e az alkotmánynak és a magyar jogrendnek, hogy az adóztatás alapja ne a pontosan meghatározható jövedelem vagy a ténylegesen bizonyított vagyoni érték, hanem pusztán a tulajdontárgy értékéről kialakított vélemény legyen?
A budapesti állampolgárt végső soron egy tanácsadó által kialakított sommás értékítélet alapján kötelezik (vagy nem kötelezik) adófizetésre. A vagyontárgyak tömeges értékelésének jogát a törvényalkotó előbb az önkormányzatokra ruházta, a fővárosi önkormányzat pedig egy külső tanácsadótól kapott véleményt foglalt jogszabályba. Nem olyan ez, mintha középkori királyaink az adószedés jogának elzálogosításával az adó megállapításának jogát is hitelezőikre bízták volna?
A jogalkotó nem biztosítja az állampolgároknak sem az értékmegállapítás elleni fellebbezés lehetőségét, sem a méltányosság alkalmazását (például nyugdíjas vagy - akár átmenetileg - munkanélkülivé vált adóalanyok esetében).
Nem tisztázták azt sem, mennyiben indokolt csökkenteni az ingatlan értékét az azt terhelő (esetleg 15-20 év alatt törlesztendő) hitelek értékével. Vajon méltányos dolog azért adót kivetni ma, mert valaki egy hosszú lejáratú hitel törlesztése után valóban értékes ingatlan tulajdonosa lesz 20 év múlva?
Az igazi ingatlanbecslők gyakran anyagi felelősséggel tartoznak értékeléseik pontosságáért, és kötelesek a hitelfedezetként felértékelt ingatlanokat bizonyos idő alatt értékesíteni (ennek hiányában maguk megvásárolni) az általuk becsült áron. Vajon nem kellett volna felajánlani a túlértékelt körzetek ingatlantulajdonosainak azt a lehetőséget, hogy felajánlhassák ingatlanaikat megvételre az önkormányzatnak vagy a GKI-nek a törvényi értékelés árszintjén?
A rendszerváltás után a lakott ingatlanokért az önkormányzatok által kért árak még a nyugdíjasok jelentős része számára is elérhetők voltak. De attól még ők nem fognak tudni piaci érték alapján ingatlanadót fizetni.
Az ingatlanadó tervezői kimondatlanul is abból a feltételezésből indulnak ki, hogy az ingatlan nem más, mint a hatalmas illegális vagyon jéghegyének látható csúcsa: ahol ingatlan van, ott számottevő eltitkolt vagyonnak, illetve folyó jövedelemnek is lennie kell. Ez a vélemény teljesen érthető minden politikus részéről, aki a privatizáció szerencselovagjaként szerezte a vagyonát, de bizony olyanok is vannak még, akik örökölték vagy adózott jövedelmükből vették az ingatlanukat. Vajon nem lett volna méltányos összekötni az ingatlan-, illetve a luxusadó ötletét egy önkéntesen vállalható vagyonosodási vizsgálattal, mely adómentességet vagy legalábbis kedvezményt kínál azoknak, akik bizonyíthatóan adózott jövedelemből vásárolták ingatlanukat?
Az ingatlanadó tervéből és a luxusadó gyakorlatából csak arra lehet következtetni, hogy az állam intézményei az arányos közteherviselés elvének érvényre juttatásában részint csődöt mondtak, részint pedig az eredeti tőkefelhalmozás nyerteseinek védelmében tudatosan elszabotálták azt.
