Az igazságos ingatlanadó
Miután nincsenek előttünk az (egyébként minden bizonnyal létező és a bennfentesek által bizonyára ismert) elképzelések, vaktában kell a kérdéseinket föltenni:
Az első kérdés mindjárt a lakott lakás és a többi adóköteles ingatlan megkülönböztetése lehet. A lakott lakásokat ma is adóztató önkormányzatok tapasztalatai szerint valamilyen kedvezményt nyilván adni kell. Jó megoldás lehet például, ha a tulajdonos állandó lakosonként 25 négyzetméterrel csökkentheti az adóköteles alapterületet úgy, hogy egy minimális, 5-10 ezer forintos adót azért mindenkinek meg kelljen fizetnie (kivéve ha az önkormányzattól szociális támogatásra jogosult).
Jóval nehezebb kérdés, hogy mi legyen azokkal, akiknek alacsony a jövedelmük, de értékes ingatlanban laknak. Magyarországon tömegesen épültek családi házak kedvezményesen vagy ingyenesen juttatott telken, nagyon sok saját munkával, rokoni, baráti segítséggel, adót csak részben fizető, ezért olcsó iparosokkal. Az évek során azonban a környék felértékelődhetett, az ingatlanárak pedig drasztikusan nőttek.
Lehet, hogy valaki mai árakon számolva kevesebb mint tízmillióból építkezett, de ma a háza 40 milliót vagy még többet ér. A jövedelme viszont átlagos vagy annál is kevesebb. Ráadásul (a dotált építőanyagárakra is támaszkodva) szinte mindenki nagyobb házat épített, mint amekkorát ésszerű lett volna. Ám ez ma már adottság. Sokan élnek így Budapest külső kerületeiben vagy a környező településeken, de máshol is. Természetesen sokan elköltöztek már a "jobb környékekről" azok, akik számára éppen alacsonyabb jövedelmük miatt vonzó lehetőség volt házuk ingatlanpiaci felértékelődésének készpénzre váltása és felélése. De nem biztos, hogy ésszerű és felelős döntés ennek a folyamatnak az adó eszközével történő felgyorsítása. Sokszor olyan családokról lehet szó, akik generációk óta egy adott településen éltek, és most esetleg egy "igazságos adóval" elzavarnánk őket onnan. Ha megadjuk a lehetőséget arra, hogy az adót jelzálogként a házra terheljük, amennyiben a tulajdonos nem tudja megfizetni, akkor felmerül a kérdés: pótlékkal, bírsággal, büntetőkamattal, vagy anélkül? Ha anélkül, akkor ingyen hitelt adunk az ügyeskedőknek, ha büntetéssel, akkor nem oldottunk meg semmit.
Sokak számára magától értetődik, hogy az értékalapú (és nem a négyzetméter-alapú) adó az igazságos. Ám ez sem olyan egyszerű. Ha az értékalapú adóztatás elég igazságos, akkor nagyon drága, ha meg olcsó, akkor nem sokkal igazságosabb, mint az alapterület alapján kivetett adó. Az érték állandóan változik, befolyásolják az ingatlanpiaci tendenciák, a konjunkturális helyzet, a fejlesztések, a lakás felújítása, de akár a szomszédok cserélődése is. Ugyanabban az értékövezetben, ugyanabban az utcában két egymás mellett álló, azonos alapterületű ház közül az egyik nyugodtan érhet kétszer annyit, mint a másik. Jó lenne ezt persze az adóban is érvényesíteni. Ám ha ezt akarjuk, akkor egyedi értékbecslések tömegét kellene kifizetni, és perek seregével kellene szembenézni. Ha ehhez hozzávesszük az alacsony jövedelmű, ám értékes ingatlanban élők problémáját is, akkor azt mondhatjuk, hogy az értékalapú ingatlanadó, ha annak költségei nem irreálisan magasak, annyi igazságtalanságot hagy a rendszerben, hogy valószínűleg nem érdemes mindenkire nézve kötelezően bevezetni.
Talán célszerű lenne kisebb módosításokkal megtartani a jelenlegi építményadóról szóló törvényt. (Persze megszüntetve az alternatív lehetőségeket, a luxusadót, a magánszemélyek kommunális adóját stb.) Az eszerint kivethető adó mértékének az intervalluma úgyis sokkal tágabb, mint aminek politikai realitása van. (Ha például mindenkire nézve kötelezően előírnák, hogy fizesse meg az e törvény alapján ma maximálisan szedhető adó legalább felét, akkor a kormánypártok 2010-ben a parlamentbe se kerülnének be. Ilyen extrém lépésre természetesen senki sem gondol.) Láthatóan arrafelé mennek a dolgok - szerencsére -, hogy a mai helyzethez képest alig lesz valami változás. Hol vagyunk már attól, hogy százmilliárdos nagyságrendű többlet-adóbevételben gondolkodjunk?! Vagy hogy az ingatlanadóval akarjuk kiváltani a több mint 300 milliárdos bevételt hozó iparűzési adót?! Ma már azt hallani, hogy az önkormányzat dönti majd el, kiveti-e egyáltalán az ingatlanadót, s ha kiveti, maga határozhatja meg annak mértékeit, s azt, hogy kinek mekkora kedvezményt ad. Lehet, hogy alig lesz több változás, mint ami egyébként is lenne. (Az ingatlanokat megadóztató önkormányzatok száma eddig is évről évre bővült.) Ha az új adó kötelezően értékalapú lesz, akkor az, aki ma négyzetméteralapon adóztat, ezt majd "beárazza" úgy, hogy az adófizetési kötelezettség lehetőleg ne sokat változzon. Vagyis, ahogy mondani szokták, vajúdtak a hegyek, és egeret szültek. Kár volt tehát nulla és két százalék közötti intervallumról, tized százalékokról, ennyi meg annyi milliós értékhatárokról beszélni.
Ezek után nem szabad túl sokat várni az új adótól a szürke- és a feketegazdaság visszaszorítása terén sem. Nem is érdemes összehasonlítani az ingatlanadó ilyetén hatását például azzal, amit a tervezett tízezer vagyonosodási vizsgálat tisztességes lefolytatásától el lehet várni. Hiszen az szja-bevallások és a lakások adatbázisának öszszevetése megoldható, és akkor kiugranak az ellentmondások. Persze amíg ezt nem csináljuk meg, addig lehet a palotákban ülő, minimálbéren bejelentett tömegekről beszélni, akiknek most majd (a tisztességesen adózó palotatulajdonosokkal együtt) az igazságosság nevében pár százezer forinttal többet kell majd fizetniük. Igencsak korlátozott lehet a "hangsúly eltolásának" a mértéke a "jövedelem típusú adókról a vagyonadó típusúakra" is, hiszen ehhez mozgástér kellene, az pedig lényegében nincs.
A szerző közgazdász, DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda
