Fordulat az irodapiacon
A budapesti irodapiacon fordulatnak lehettünk tanúi 2006 első negyedévében. A főváros irodapiacán ugyanis a tavalyi év végéig a kereslet meghaladta a kínálatot, az idei év elején azonban fordult a kocka. Hat nagy alapterületű irodaépület épült fel, így ma már a kínálat bősége jellemzi a budapesti piacot. Míg ugyanis tavaly a magyar fővárosban viszonylag kevés, - a 2004. évinél 16 százalékkal kevesebb - összesen 71 000 négyzetméternyi új irodát adtak át, addig idén már az első negyedévben 58 ezer négyzetméterrel bővült a kínálat - derül ki az öt nagy nemzetközi ingatlanközvetítő cég közös felméréséből.
Az irodapiac bővülése elsősorban hat nagy irodaépület átadásának köszönhető. A XI. kerületi IP West Irodaház és a III. kerületi Szépvölgyi Irodaparknak a Sanoma Kiadó számára létesült székháza, a XIII kerületben épült három iroda - a Center Point II., az Optima B és a Róbert Károly körúti Material Center lakberendezési üzletház iroda része -, valamint a kőbányai Éles Sarok Irodaház bővítette a kínálatot, amely az új fejlesztésekkel együtt a fővárosban ma már eléri az 1,6 millió négyzetmétert.
Tavaly az irodák iránti kereslet gyors ütemben nőtt, az összes bérbe adott terület nagysága három százalékkal haladta meg a 2004 évit, és újabb rekordot megdöntve elérte a 237 ezer négyzetmétert. A kínálat viszont alig tudott ezzel lépést tartani, a megelőző években, 2003-ban és 2004-ben ugyanis meglehetősen sok iroda, a kiadható terület 20 illetve 15 százaléka állt üresen, ezért az ingatlanfejlesztők visszafogták magukat, és nem kezdtek bele túl sok új projektbe.
A kiadatlan irodák aránya így a szűkös kínálat és a növekvő kereslet hatására csaknem 11 százalékra csökkent, a bérleti díjak pedig az erős kereslet miatt stabilan tartották magukat a négyzetméterenkénti 15-18 eurós szinten, a legjobb helyen fekvő legjobb minőségű irodákért pedig négyzetméterenként 20 eurót is elkérhettek a bérbeadók. A befektetők, - azok a főleg külföldi ingatlanbefektetési-alapok, amelyek a kész és bérbe adott irodaházakat megvásárolták, - sokkal több pénzt szeretnének befektetni a közép-európai régióban, mint amennyi biztos befektetésnek számító, új építésű korszerű irodaépület van a piacon, ezért 2005-ben már a 2004 évi hozamnál egy százalékkal alacsonyabb 6-6,5 százalékos hozammal is beérték.
A nagy kereslet és a kész épületek kihasználtsága ösztönzőleg hatott az ingatlanfejlesztőkre. - Tavaly év elején a fejlesztők még óvatosak voltak, mintegy 18 hónappal ezelőtt azonban változott a helyzet és a kereslet növekedését látva, azok, amelyek már kész projektekkel, építési területtel és engedéllyel rendelkeztek, elindították az építkezéseket - mondta Peter Murphy, a DTZ Zadelhoff Tie Leung ingatlantanácsadó cég magyarországi elemzője. Így az idén sok új kibérelhető irodaház zúdult egyszerre a piacra. A szakértők ennek ellenére ebben az évben még nem tartanak attól, hogy az irodabőség túlkínálatba csapna át, szerintük ugyanis az irodák iránti kereslet növekedése idén is folytatódik, így a bérleti díjak várhatóan változatlanok maradnak, míg a kiadatlan irodák aránya csak kismértékben növekszik majd.
Az idei első negyedévben 1,51 százalékkal, 13 százalékra növekedett a kiadatlan irodák aránya. Az idei évre várt 200 ezer négyzetméter új iroda átadása után azonban, 2007-ben további 300 ezer négyzetméter új iroda-területtel bővül a kínálat. Egyes szakértők, úgy látják, hogy a kereslet még ezzel is lépést tud tartani, míg mások - például a DTZ ingatlantanácsadó-cég márciusi tanulmánya - 2007-ben már komoly túlkínálatot lát a budapesti irodapiacon.
A statisztikákból kirajzolódó kép azonban kissé csalóka, hiszen például a nagy nemzetközi ingatlantanácsadó cégek felmérése azokat az irodaházakat is az új kiadható irodák közé sorolja, amelyek soha sem kerülnek piacra, mert már eleve egy megrendelő számára épültek, vagy felépítésük után egy befektető megvásárolta őket, így a jelenlegi szerződések lejártakor sem lesznek kiadóak. Az utóbbiak közé tartozik a II. kerületben felépült Light Corner irodaház, amelyet a CIB Bank vásárolt meg, vagy az Árpád híd pesti hídfőjénél magasodó Europe Towers, amelyet az Erste Bank vett meg saját használatra. Így az előrejelzések kissé túlbecsülik a piacon lévő irodák kínálatát, 2007-ben azonban egy újabb épületátadási hillám várható, ami feltehetően növelni fogja a kiadatlan irodák arányát - tette hozzá Ruff Zsuzsa, a Jones Lang LaSalle munkatársa.
A kereslet növekedésének egyik hajtóereje tavaly és az idei első félévben is a multinacionális cégek telefonos ügyfélszolgálatainak és szolgáltató központjainak Magyarországra települése volt, míg a piacnövekedésnek másik motorja az volt, hogy számos vállalat döntött úgy: itt az ideje, hogy korábbi szerényebb, bérházban, vagy az 1970-es 1980-as években épült irodájából korszerűbb, új építésű irodaházba költözzön.
Az új, drágább helyre költöző bérlők között az utóbbi másfél évben azonban nem csak az üzleti szféra volt jelen, hanem számos közintézmény is új irodaházban költözött. A Fővárosi Ítélőtábla és a Magyar Követeléskezelő Rt például a Buda központjában fekvő Margit Palace-ba költözött, a Vám és Pénzügyőrség Országos Parancsnoksága (VPOP) pedig közbeszerzési pályázatot írt ki ingatlanfejlesztőnknek. A győztes új irodaházat épít a VPOP számára. A kereslet növekedésének folytatódásával számoló ingatlanfejlesztők, azzal számoltak, hogy a közintézmények továbbra is egyre nagyobb számban keresnek majd korszerűbb irodát - jegyezte meg egy neve elhallgatását kérő ingatlanszakértő. Egyelőre nem tudató, hogy a kormány várható intézkedései, amelyek a közszférában létszámcsökkentést és takarékoskodást írnak elő, milyen hatással lesznek az ingatlanbérleti-piacra, de különösen a Váci út környékén, az úgynevezett “Váci úti folyosóban” építkezők - tette hozzá a szakember.
Egyes szakértők szerint további új fejlemény lehet, hogy a vidéki városok eddig alig létező irodapiacán is megmozdult valami. Erre mutat legalábbis az, hogy a Budapest Bankot tulajdonló amerikai cég, a General Electric Capital, Békéscsabán, a Csaba Center bevásárlóközpont épületében nyitotta meg telefonos ügyfélszolgálatát, a Budapesten már hosszabb ideje jelenlévő Büroteam pedig Debrecenben hozott létre új szolgáltatóközpontot. Lapunk meg nem erősített értesülései szerint Debrecenben bővítette ügyfélszolgálati és telemarketing központját a Budapesten már eddig is működő Sykes Magyarország Kft is.
- A multinacionális cégek szolgáltató központjai és telefonos ügyfélszolgálatai olyan helyeket keresnek, ahol viszonylag olcsó a munkaerő és bőven rendelkezésükre állnak nyelveket beszélő fiatal képzett dolgozók, ezért a főváros mellett egyre inkább a vidéki egyetemi városok jöhetnek szóba befektetési célpontként. Az utóbbi időben egyre több olyan ügyfelünk van, aki nem zárja ki, hogy vidéki városban telepedjen le - mondta Pál Krisztina, a DTZ vezető tanácsadója. A probléma jelenleg az, hogy ezekbe a városokban a komoly ingatlanfejlesztők és befektetők még nem jelentek meg, így a korszerű irodák kínálata is meglehetősen kicsi, és főleg bezárt üzemek felújított, de még így is csupán alacsonyabb színvonalú “B” kategóriás irodáiból, vagy a korszerű vidéki bevásárlóközpontok épületében létrehozott, kisebb alapterületű, korszerű irodákból áll. Igaz az árak is alacsonyabbak, mint a fővárosban. Vidéken már négyzetméterenként 7-8 euróért is színvonalas irodát lehet bérelni - tette hozzá a tanácsadó.
Vidékre az újonnan Magyarországra érkező vállalatok nem mernek menni, csak azok a befektetők, amelyek egy ideje már hazánkban vannak, mint például a General Electric Capital - mondta el Fekete Zsuzsa, a Cushman & Wakefield ingatlanközvetítő-cég vezető tanácsadója. Az újonnan érkezők számára probléma, hogy bár Pécsen, Szegeden, Debrecenben vannak olyan önkormányzati telkek, amelyekre lehetne új irodaházat építeni, azok egyelőre üresek. - Az ingatlanfejlesztők vidéken csak akkor fognak bele az építkezésbe, ha már az első kapavágás előtt van bérlőjük az épületre. Mire azonban az irodaház felépül, eltelik 12-18 hónap. Budapesten ezt nem kell kivárni - tette hozzá Fekete Zsuzsa. Az időigényes vidéki barnamezős - volt ipari üzemek helyén kialakított - beruházások másik korlátja az, hogy a területen először el kell végezni a környezet szennyezettségének vizsgálatát, ami szintén idő és költség. Alternatívát jelenthet még a vidéki városokban bezárt üzemek bőségesen rendelkezésre álló irodaházainak felújítása, ezek azonban általában 5-8 ezer négyzetméteresek - tehát szűkösek egy szolgáltatóközpont céljára - és nem korlátlanul alakíthatóak át a megrendelő igényeinek megfelelően.
Számely Péter, az ingatlanfinanszírozással foglakozó Rheinhyp Bank magyarországi képviseletét irányító szakember úgy látja, hogy a vidéki irodák építése az ingatlanfejlesztőknek is kockázatos. Budapesten ugyanis bizton számíthatnak a nagy keresletre, így a fővárosban nagy az úgynevezett spekulatív ingatlanfejlesztések tavaly elérték a 75 ezer négyzetmétert, tehát az új beruházások túlnyomó többségét ezek tették ki. Spekulatív beruházásnak az ingatlan szakmában azt nevezik, amikor a befektető a beruházás megkezdésekor még nem tudja, hogy ki lesz a kész épület bérlője, hanem bízik abban, hogy az irodák az építkezés befejezéséig vagy röviddel az után, bérlőre találnak. -Vidéken, ahol kevés a potenciális irodabérlő a spekulatív ingatlanfejlesztés nagyon kockázatos lenne, ezért a fejlesztők addig nem vágnak bele egy projektbe, amíg egy megbízóval alá nem írták az előbérleti-szerződést - vélekedik Számely.
A vidéki városok felzárkózására azért is kevés az esély, mert a néhány százezer lakosú városokban legfeljebb 2-3 ezer négyzetméteres, maximum 5-6 millió eurót érő irodákat lehet építeni, amelyek túl kicsik ahhoz, hogy azokat a fejlesztőktől külföldi ingatlanbefektetők, például német ingatlanbefektetési-alapok vásárolják meg, ahogyan ez Budapesten, vagy más közép-európai nagyvárosokban történik. A külföldi alapok ugyanis húszmillió eurónál kisebb befektetésekkel alig foglalkoznak. Esetleg akkor, ha egy nagyobb ingatlanportfolió részeként kerül a birtokukba.
Egy debreceni vagy miskolci irodakomplexum esetleg egy magyar ingatlanbefektetési alapnak lehet célpont. Vidéken a nagy ingatlanberuházók tevékenysége egyedül a korszerű üzletközpontok felépítésére és külföldi alapoknak történő eladására korlátozódik. De az ingatlanfejlesztők vidéki üzletközpontokat is csak az utóbbi néhány évben tudnak eladni nagy külföldi ingatlan-befektetőknek. - Az első ilyen ügyletek közt tartják számon a szombathelyi Interspar-áruház 2002-es és debreceni bevásárlóközpont 2003-as eladását - jegyzete meg Tóth István, a CB Richard Ellis ingatlanközvetítő-cég elemzője. Az irodák, valamint az ipari-logisztikai központok építése továbbra is Budapestre és annak közvetlen környékére, koncentrálódik - tette hozzá.
Shaun Jenkinson, a DTZ Hungary Kft. ügyvezetőigazgató-helyettese azonban felhívja a figyelmet arra, hogy a budapesti irodapiac fél-egy évvel le van maradva a gyorsabban bővülő varsói mögött. A hazánknál négyszer nagyobb Lengyelországban a fővároson kívül néhány nagyobb városban, - Krakkóban, Katovicében és Lodz-ban - is jelentős ingatlanfejlesztések indultak meg az utóbbi időben. Szerinte azonban a jóval kisebb lélekszámú Miskolcnak vagy Debrecennek csak 5-10 év múlva lehet számottevő irodapiaca.
A DTZ elemzője, Peter Murphy szintén úgy látja, hogy Magyarország követni fogja a nemzetközi trendeket, egyebek között abban is, hogy a vidéki városok egy része nagy nemzetközi cégek szolgáltató és telefonos ügyfélszolgálati központjait fogja magához vonzani, ahogyan ez megtörtént a Csehországban is, ahol Prága mellet Brno-ban és Pilsen-ben is jelentős irodaberuházások valósulnak meg. Brnoban az utóbbi évben hat nagy alapterületű - irodaház épült, olyan bérlők számára, mint a Lufthansa légitársaság nemzetközi telefonos információs központja, a számítógépgyártó IBM szolgáltatóközpontja, az amerikai Honeywell kutató-fejlesztő központja és még két-három további multinacionális cég jelentős irodaterületet igénylő beruházása. Brno új irodaterülete ma már eléri a százezer négyzetmétert, amely idén további 45 ezer, 2007-ben pedig 65 ezer négyzetméterrel bővül. A négyzetméterenként 13 eurós brnoi irodaárak nem egészen 30 százalékkal maradnak el a prágaiaktól. Murphy szerint némi késéssel Magyarországon is hasonló fejlemények várhatóak.
