A drága lakást a legkönnyebb eladni
Nyolcszázezer forintért kelt el a legolcsóbb lakás tavaly a fővárosban és 1,6 milliárd forintért a legdrágább ház. A két szélső érték között 67 ezer ingatlan - ebből 50-55 ezer lakás - cserélt gazdát, vagyis nagyjából annyi, mint 2000-ben, a lakásépítési láz fellendülése előtti évben. A fővárosi illetékhivatal nyilvántartása szerint a 2004-hez képest 16 százalékkal, 2003-hoz képest viszont 25 százalékkal csökkent a szerződések száma - tudtuk meg Heves Gábortól, a főváros illetékhivatalának ügyosztályvezetőjétől. A budapesti ingatlanok irányára nem mérvadó: a létrejött szerződésekben stagnáló árak szerepelnek. A kimutatások szerint a szerződések száma legnagyobb mértékben a középkategóriában csökkent, a túlkínálat zöme éppen itt keletkezett. A "tucatlakások", amelyeket néhány éve nagyon gyorsan lehetett értékesíteni, most nehezen eladhatók.
A vásárlókra vadászó beruházók és bankok egyaránt komoly versenybe kezdtek, hiszen egyértelművé vált: sokan fizetési és hitelfelvételi kereteik szűkössége miatt nem tudnak vagy nem mernek lépni. Megjelentek a halasztott fizetési konstrukciók, az új lakásokra szerződőktől tíz vagy húsz százalék előleget kérnek, a vételár fennmaradó részét csak a beköltözés előtt kell kifizetni. Ennek eredményeként egyszerűbbé vált a vásárlás. Aki használt lakásból akar újba költözni, nem kényszerül arra, hogy a második vagy a harmadik fizetési részletnél - amikor az ingatlan árának már az 50-70 százalékát be kellett fizetni - bármi áron eladja az otthonát. A több ezer, azonnal beköltözhető új lakás miatt egyre kevesebben hozzák magukat kényszerhelyzetbe azzal, hogy szerződnének, mielőtt nekik maguknak vevőjük lenne. A használt lakást eladók emiatt több hónapot is kényelmesen kivárhatnak, és csak akkor indulnak új lakást keresni, ha ingatlanjukat már legalább lefoglalta valaki.
Az egyre kedvezőbb feltételekkel kínált hitelek között már olyan is van, amely akár százszázalékos finanszírozást is biztosít. - A vevők körének bővítése mellett a túlkínálat apasztását szolgálja, hogy a beruházók többsége lassít: a beruházások tervezett ütemeit később, időben elnyújtva, helyenként áttervezve valósítják meg - értékeli a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House Holding elemzési vezetője. Tapasztalataik szerint a valós kereslethez igazított kínálat helyenként még áremelkedést is eredményezhet, de a drágulás csak kivételes esetekben haladhatja meg az infláció mértékét.
Az új lakást vásárlók közül sokan akarnak kisebb-nagyobb módosításokat a készülő lakásban, de a falak, illetve a vécé, a fürdőszoba vagy a konyha áthelyezésére csak korlátok között van lehetőség. Mint Zelei Zoltán, az Elephant Holding értékesítési igazgatója mondja, a komolyabb átalakítási igényeket négy-öt hónappal a befejezés előtt már nem lehet teljesíteni. Akik azonban tíz hónappal a kulcsátadás előtt jelzik szándékukat, még sikerrel járnak. Persze nem mindenütt, mert akik a kivitelezővel egyeztetnek, könnyen falakba ütköznek, tárgyalni a beruházóval érdemes. Az Elephant Holdingnál külön csapat végzi az egyeztetéseket a vevőkkel, a kért változtatásokról azonban jó tudni, hogy akárcsak egy fal átrakása komoly engedélyeztetési procedúrával jár: az engedélyezési tervtől kezdve a gépészeti és az elektromos terveket egyaránt módosítani kell. A vevők visszatérő igénye ugyanakkor a falak áthelyezése, a fürdőszobába sarokkád vagy masszázszuhanykabin beépítése, a nappalin kívül minden helyiségbe klímaberendezés, az elektromos redőny, és újabban a teraszra szánt jakuzzi.
A kétgyerekes, szocpollal vásárló családok kizárólag kétszobás lakást keresnek, ezért Zelei Zoltánék okulva a korábbi tapasztalatokból, amikor a másfél szobás otthonokat sorra át kellett alakítaniuk kétszobássá, legújabb beruházásukba, a Zaragoza Kertbe már másfél szobás lakást nem is terveztek. A szobaszám- és árérzékeny magyar piacon olyan - másutt nem ismert - igények alakítják a kínálatot, mint az, hogy nálunk a hatvan négyzetméteres ingatlant megfizetni képes családoknak a nappali mellé három félszobát kellene kialakítani a szűkös alapterületen.
Bár a hírek folyton arról szólnak, hogy a lakásépítők a legkülönbözőbb extrák beépítésével akarnak új vevőket toborozni, a valóság szerényebb: a beépíthető pluszok köre szűkös, mert a vevők nem tudják megfizetni. Az olcsón kínált, fapados lakások jellemzője, hogy azokban nincs változtatási lehetőség, a típusterv alapján készülő házak a legolcsóbb anyagokból készülnek. A középkategóriában már széles a skála, a hely és a kapcsolódó szolgáltatások egyaránt okozhatnak jelentős árkülönbségeket, nagyjából 260-320 ezer forintos négyzetméteráron belül. A Marina Part félmilliós négyzetméteráron kínált lakásai a folyóparti telek drágasága és a kapcsolódó létesítmények költségei miatt kerültek a kategória tetejére. A Duna House ingatlanközvetítőinek tapasztalata ugyanakkor azt mutatja, hogy a korábban slágernek számító kényelmi szolgáltatások, a fitneszterem, uszoda, szauna már nem jelentenek akkora vonzerőt, mert a rezsiköltségeket is megemelik.
A használt lakások elhúzódó értékesítése miatt egy ideje árcsökkentést várnak a szakértők. Az árak bizonyos területeken már valóban elmozdultak lefelé - az eladók egy része már belátta, hogy korábban túlértékelte lakását. A fővárosban nagy igény lenne a nagyon olcsó, 5-7 millió forint körüli áron megkapható garzonokra, de ezekből kevés van. Használt kis lakást, 25 négyzetméter körül azonban már lehet ennyiért venni, persze nem a divatos kerületekben. Az illetékhivatal vezetője elárulta: alsó árhatár szinte nincs, évente több olyan lakásszerződéssel találkoznak, amelyben egy-kétmillió forint vételár szerepel, és ezek többnyire valós üzletet takarnak. A légópincékből vagy félszuterén üzlethelyiségekből kialakított talpalatnyi, alig 20 négyzetméteres lyukakba sokszor nem is egyedülállók, hanem családok költöznek.
Az árfolyam másik végén, a luxusigényekre szabott sávban is megélénkült a kereslet, a 40-80 millió forintos kategóriában még több a vevő, mint a jó minőségű kínálat. Sőt a forgalmazók adatbázisa szerint a vidéki nagyvárosokban a belvárosi, nagy alapterületű, jó állapotú lakások is hiányt képeznek a kínálatban.
