Horvátország: apartmantól a privát szigetig
Európa legfestőibbnek tartott tengerpartján az ingatlanárak meredeken emelkedtek az utóbbi években. Külföldiek sokáig nem, vagy csak nagyon bonyolult módon, esetleg helyi strómanok segítségével szerezhettek tulajdont Horvátországban. Ma már bárki vásárolhat.
A horvát ingatlant kereső magyarok körében egyébként a vonzó közelségű Kvarner-öböl, és Közép-Dalmácia a legnépszerűbb. Ide viszonylag könnyű lejutni, Budapestről például úgy hatórás autóúttal érdemes számolni. A többség 60-80 négyzetméteres felújítandó kőházra vágyna, úgy 15-25 millió forintért. A Slobodna Dalmacija napilap legfrissebb hirdetéseit átböngészve az derül ki, hogy délebbre ugyanennyiért kétszer akkora alapterületű házakat kínálnak. A vállalkozóbb kedvűeknek ezért azt ajánlják a szakemberek, hogy délebbre menjenek, mert ott egyelőre olcsóbban juthatnak ingatlanokhoz. Ezek értékét a következő években nagyon megnöveli majd, ha elér odáig a rohamtempóban épülő autópálya. (A dalmát szigeteken helyenként "bagóért" is hozzá lehet jutni lakásokhoz, kisebb házakhoz. Ezek felújítására azonban nagyon sok pénz kell, nem beszélve arról, hogy egy-egy távolibb szigetre saját hajó nélkül eljutni nem egyszerű feladat.)
A horvát tengerpart északi részén inkább apartmanokat kínálnak a külföldieknek megvételre, nagyjából budapesti négyzetméterárakon. Aki nem szívesen kockáztatná a pénzét, annak az új építésű apartmanokat ajánlják, ezek tulajdonjoga ugyanis tisztázott, és felújítással sem kell legalább tíz évig bajlódni. Az új apartmantelepekhez ráadásul gondnok is "jár", ő a tulajdonosok helyett is intézi a turnusváltást, valamint az ágyneműcserét.
Közép-Dalmáciában kisebb házakra érdemes alkudozni, ezeket úgy 1000 euró körüli (majdnem 250 ezer forintos) négyzetméteráron kínálják - egy-egy ilyen ház általában egy-három, külön bejáratú apartmanból áll.
Magyar ingatlanközvetítő irodák leginkább régebbi építésű, kisebb alapterületű horvát házakat, illetve apartmanokat hirdetnek az interneten. Itt már 150 ezer forintos négyzetméterárat is ki lehet fogni, főleg akkor, ha valaki a közvetlen tengerparti ingatlan helyett a tengertől egy-két kilométerre fekvő házzal is megelégszik. A szakemberek szerint bőven megéri ezekre is lecsapni, hiszen - helytől és típustól függően - a tulajdonos a következő időszakban évi 10-25 százalékos értéknövekedéssel kalkulálhat.
Az adásvételi ügyintézés menetét elvileg egyértelmű törvények írják elő, viszont a kapcsolódó, nehezen áttekinthető jogszabályok miatt előfordulhat, hogy hónapokig, esetleg évekig is elhúzódik egy-egy ügylet. Kiskaput találni pedig nagyon nehéz, a horvátok a jogszabályok betartásában igen következetesek, megvesztegetéssel próbálkozni sem igazán érdemes.
A legnagyobb problémát az okozza, hogy az ingatlan-nyilvántartás egyelőre még kusza Horvátországban, könnyen előfordulhat például, hogy a bíróságokon fellelhető telekkönyvekben és a helyi kataszterben ugyanazon ingatlannál eltérő telekméretek és különböző tulajdonosok szerepelnek. Ajánlott tehát mindenképpen kinti ügyvédet szerezni vagy olyan magyar ingatlancéggel szerződni, amelynek van horvát ügyvédi háttere. Nem árt figyelni arra sem, hogy Horvátországban a magyar ügyvédi ellenjegyzés még nem érvényesíti az ingatlan adásvételi szerződését, az csak akkor lesz érvényes, ha horvát közjegyző is ráüti a pecsétjét.
Az adásvétel tényét később aztán az ingatlan tulajdoni lapjára vezeti az illetékes helyi bíróság. A tulajdonjog tényleges átruházásához azonban a magyar vásárlónak meg kell szereznie még a horvát külügyminisztérium engedélyét is, ez ugyan csak formaság, de olykor alaposan elhúzhatja az ügyet. A vevő szerencsére az engedély megérkezéséig is birtokba veheti az ingatlant. Elutasító végzés elvileg ritkán születik, ám érdemes ezzel is kalkulálni, az igazán jó szerződés erre az esetre is tartalmaz biztonsági rendelkezéseket. A horvátországi átírási illeték, azaz ingatlanforgalmi adó öt százalék.
A jóváhagyó külügyi engedélyt harminc napon belül kell bemutatni az illetékhivatalnál, fizetni pedig az ezt követő tizenöt napon belül lehet. Az illeték kiszabásának alapja természetesen az adásvételi szerződésben szereplő összeg, ám ha azt az illetékhivatal irreálisnak ítéli, értékbecslő kirendelésével akár felül is bírálhatja. Még egy fontos tudnivaló: ha valaki a tulajdonszerzéstől számított három éven belül eladja az ingatlanát Horvátországban, akkor a vételi és eladási ár különbözetét 35 százalék adó terheli.
Az adásvételt felgyorsíthatja, ha a vevő készpénzben fizet. Bankhitelt Horvátországban külföldieknek csak turisztikai beruházásokra adnak. Ezek ugyan kedvező kamatozásúak, viszont az adott ingatlanra nem jegyeztethető be jelzálogjog. Úgy hírlik, e téren hamarosan változás várható, addig egyébként magyar bankoktól magyar ingatlanfedezetre vehetünk fel hitelt horvát ingatlanvásárlásra.
A szakértők szerint a nagyobb értékű ingatlanok vásárlására megéri Horvátországban bejegyzett céget alapítani, ezzel biztonságosabbá válik ugyanis a beruházás.
Aki telket vesz, és építkezni kezd, nem árt, ha figyelembe veszi azt is, hogy csak helyi munkaerő foglalkoztatható a horvát építkezéseken. A munkások általában megbízhatóak, jól képzettek, viszont megkérik munkájuk árát. A határidőket nem igazán veszik komolyan, kötbért említeni viszont sértésszámba megy. Érdemes egy komoly építési céget megbízni a munkálatokkal, még ha ez első pillantásra drágább megoldásnak tűnik is. A nagyobb felújítási munkálatok építésiengedély-kötelesek, amelyet a helyi önkormányzat építési osztályánál kell megszerezni. (Itt a hagyományokra hivatkozva megtilthatják például a korszerűtlen, csak igen drágán felújítható régi házak lebontását, átépítését.)
Becslések szerint a bérbe adott ingatlanok évente 3000-15 000 eurós (tehát úgy 700 ezer-3,5 millió forintos) bevételhez juttathatják a tulajdonosokat.
Aki úgy kalkulál, hogy a vásárolt ingatlan árát szobakiadással nyeri majd vissza, jó, ha tudja, Horvátországban ezt csak bejelentett egyéni vállalkozóként vagy horvát ingatlanirodán keresztül, esetleg egy saját horvát céggel teheti meg.
A "feketeszobáztatást" hivatalból üldözik, a szobakiadók azonnal feljelentik azt, akiről úgy gyanítják, nem fizeti be például a június 15-től szeptember 15-ig érvényes idegenforgalmi illetéket, ami személyenként 2-7 kuna naponta. Az önkormányzatok különadót is kivethetnek, ennek mértéke 5-10 kuna lehet négyzetméterenként egy évben.
Horvátországban egyébként azok is megtalálják a számításukat, akik valami különlegességre vágynak. Úgy hárommillió dollárért - közel hatszázmillió forintért - még saját kis adriai szigetet is vásárolhatnak. A szigeteket főleg britek, svédek, norvégok és németek veszik, de vannak már magyar szigettulajdonosok is.
